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重庆解放碑商业地产发展现状及对策研究 一、 商业地产发展现状 商业地产作为一种房地产开发形式，是消费水平不断提高的产物。随着商业与房地产的融合，消费和投资成功地控制了由消费驱动的经济发展的三种模式的两组消费，从而对经济增长起到了不小的作用。但商业地产具有投资额巨大、投资回收期长、投资风险大的特点。近年来随着经济环境、人们生活方式的改变, 给商业地产的发展带来了严峻的挑战。 2014年重庆商业地产的整体发展状况表现为甲级办公楼更受租户所青睐, 商铺购物中心体验感增强。2014年重庆甲级办公楼成交创历年新高, 达140, 400平方米, 同比增长134.4%。强劲的需求使甲级办公楼市场空置率从2013年底的60.7%下降至2014年底的45.1%。另外, 近几年电商发展突飞猛进给商业地产带来了较大冲击, 但体检式餐厅、娱乐、休闲等业态地产发展较好。解放碑是重庆历史最为悠久的商业中心, 本文以重庆解放碑商业中心为研究对象, 分析解放碑商业地产的发展现状及存在的问题, 并给出相应的对策建议。 二、 商业地产发展迅速 1.政策的影响 1999年左右, 重庆开始提五个商圈的概念。步行街和商圈的概念促进了商业地产的成长。近几年, 世界五百强企业开始涌向中国, 进一步促使了商业地产的发展, 加大了对发展商业地产的认识。据重庆市商圈建设工作会2012年的部署, 重庆市计划将建45个商圈, 在这样的部署下, 重庆商业地产迎来了发展热潮。 2.城镇化的影响 近几年重庆市城镇化速度较快, 居西部第二, 随着城镇化进程的加快, 农村劳动力及人口大量向城市转移, 消费市场的扩大, 加之第二、三产业不断向城镇聚集, 促使经济结构发生转变, 第三产业蓬勃发展, 商业地产作为服务业的发展平台, 其需求量将不断增加, 这就加快了重庆商业地产的不断发展。 三、 解放碑商业发展现状分析 (一) 商业网点密度大、大型商场多 解放碑是重庆著名的历史最悠久的商业中心, 是重庆游客必须要去的地方之一, 而一些商界人士甚至将进驻解放碑看作企业品牌形象与实力象征。解放碑商贸中心共有楼宇425幢, 建筑面积459万平方米, 商业网点密度大、大型商场多, 为全国同类地区少有。解放碑CBD区域内有各类企业机构3000余户, 世界500强企业中, 38家入驻解放碑CBD, 47家在此设立分支机构。区内商业网点达4482个, 营业面积共121万平方米。其中, 营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。近百个金融网点和证券交易所, 同时还汇聚了超过500家餐饮宾馆、休闲娱乐、信息中介等社会服务场所。解放碑CBD区域商铺整体出租率达90%以上, 特别是临街铺面的出租率几乎达100%。 (二) 解放碑商业用地问题 1. 同质化竞争 随着其他新兴商圈的崛起, 重庆主城区当前已营业的购物中心有27个, 但缺少差异化特质, 出现了同质化竞争。多数购物中心都以百货、超市、电影院作为主力店, 每个购物中心几乎都引进同类品牌, 商场也缺少特色, 这为招商引资带来了困难。怎样走特色差异化路线, 是解放碑商业中心应该多考虑的问题。 2. 交易规模扩大,商业地产遭受影响 当前, 几乎任何的商品都可以在网上进行交易, 苏宁、优衣库、周大福等各大品牌纷纷入驻电子商务平台。2014年中国电子商务市场交易规模12.3万亿元, 同比增长21.3%, 开始涉及各个商业领域, 并颠覆了一些商业领域, 这对传统的销售渠道产生了较大的影响, 而作为商业销售平台的商业地产也受到了不小冲击。电商低成本的运作方式向商业地产高成本发起了挑战, 而消费者消费习惯的转变, 对购物中心环境和体验功能的看重, 更加说明传统的商业形态与运营模式急需改变。 3. 主商圈与周边商圈之间的联系不好 解放碑商业中心因楼宇的建设导致解放碑与较场口的商业断层, 使商圈人流动线被割裂, 核心商圈与外围商业网点联系不畅。 四、 获释纪念碑商业发展的对策和建议 (一) 解放碑商业2个总体定位发展项目与区域商业转播设备的区别 解放碑的扩容升级应从以下几方面入手: (1) 商圈连接。通过商圈内专业特色街的建设, 逐步实现了大型商业网点之间的商业连接。 (2) 区域错位发展。解放碑商业中心商业项目数量多, 但布局比较分散。为较好的显示各自的特色, 可将整个解放碑商业中心按地理位置划分成了四大板块, 以走高端奢侈路线为主的朝天门板块, 以走记忆路线为主、着重发展体验式消费的临江门板块, 以走潮流时尚娱乐路线为主较场口板块, 及走金融商务路线为主新华路板块。 (二) 品牌组合的同质化 重庆主城区多数购物中心在服务客群上出现了不同程度的重合, 品牌组合的同质化也大大降低了购物中心的吸引力。开发商应结合现代人的生活、消费习惯, 建设具有特色的、差异化的符合现代人情感及心