2023年房地产定价模型研究报告.docxVIP

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2023年房地产定价模型研究报告 第一章 房地产定价模型详细描述 受疫情和房地产发展模式影响,目前我国房地产行业遭遇着多重冲击,消费者不断增加的购房意愿,频繁出现的烂尾楼问题,建筑材料和工人价格的不断上涨等。而房地产行业本身又就是助推比如电器,翻修,水电,家具等诸多行业的核心,因此促进房地产身心健康平衡的发展就是保证较好经济秩序的关键前提,而恰当科学的定价就是房地产行业振兴的第一步,恰当的定价能在满足用户消费者有效率市场需求的前提下同时同时实现房地产企业利润的最大化,促进整个产业步入良性循环,促进经济和社会进步。 房地产定价模型就是用做证实房地产价格的一种数学模型。房地产定价模型可以帮助房地产投资者和开发商了解房地产市场的动态,并制定最佳的定价策略。以下就是几种常用的房地产定价模型: 比较市场分析法:该方法基于比较相近物业的价格进行房地产估值。这种方法通常用做住宅房产,因为相似的住宅房产更容易找到并进行比较。 收益法:该方法根据房地产产生的收益回去证实其价值。收益法通常用做商业房地产,因为商业房地产的价值通常与其租金有关。 成本法:该方法根据修筑或改建物业的成本回去证实其价值。该方法通常用做研发土地和修筑崭新建筑物的情况。 现值现金流法:该方法根据未来现金流的折现值回去证实房地产的价值。这种方法通常用做商业房地产,因为商业房地产通常存多个现金流来源,比如说租金总收入和销售收入。 以上就是几种常用的房地产定价模型,每种模型都存其独特的优缺点。在实际应用领域中,通常可以根据相同情况和目的挑选出合适的模型回去进行房地产定价。 本文将东站在消费者的角度,从消费者可以轻而易举获得的信息启程,积极探索对其令人满意的房源的定价模型。 第二章 模型详细描述 2.1 变量预设 从贝壳打探房等售房中介我们了解到,目前消费者购房时所考量的主要因素存:房屋面积,翻修程度,地理位置,楼层多寡,房屋户型,建筑结构,是不是电梯,,地区均价,交通方便快捷程度等多项因素有关。 从模型简化的角度启程,我们挑选出房屋面积,地区均价,物业类型,房屋朝向,翻修程度,小区均价6个指标对房价进行初步的定价。 其中部分赋值变量的预设如下: 1/ 房屋朝向: 资料来源:资产信息网 千际投行 房地产项目与定价策略 2/ 物业类型:按照相同物业费进行排序。 2.2 模型挑选出 由于地区均价,小区均价等与房屋面积之间存较强的共线性,于是暂时挑选出岭重返模型进行定价。 岭重返(Ridge Regression)就是一种用做处理线性重返问题的正则化方法,它通过对模型参数的大小进行管制,可以避免模型过度插值数据的问题。岭重返的核心思想就是在损失函数中内嵌一个惩罚项,这个惩罚项对于参数的大小进行管制,并使模型更加均衡。在机器学习中岭重返也称作权重收缩,也有人称为Tikhonov正则化。 岭重返主要解决的问题就是两种:一是当预测变量的数量多于观测变量的数量的时候(预测变量相等于特征,观测变量相等于标签),二就是数据集之间具有多重共线性,即为为预测变量之间具有相关性。 重返分析模型如下: 资料来源:资产信息网 千际投行 模型求解的模式为: 资料来源:资产信息网 千际投行 2.3 模型插值 用岭重返法对数据进行插值可以赢得如下岭重返图: 资料来源:资产信息网 千际投行 根据方差不断扩大因子法证实K=0.119 岭重返分析结果如下: 资料来源:资产信息网 千际投行 模型的公式: 实价=3812.61+10.906 面积+0.179 均价-0.027 翻修+1431.662 朝向-1086.912 物业类型+0.219 小区均价 模型路径图为: 资料来源:资产信息网 千际投行 岭重返的结果显示:基于F检验显著性P值0.000***,水平上呈现显著性,谢绝原假设,表明自变量与因变量之间存着重返关系。同时,模型的插值优度R为0.34,模型整体整体表现为极差。 模型插值结果为: 资料来源:资产信息网 千际投行 由此可知,模型与实际值差距非常大,插值结果极差。 2.4 变量检验 利用Python对以上变量与房地低价格之间的相关性进行检验可以赢得: 资料来源:资产信息网 千际投行 由图所述,房屋价格与房屋面积,小区均价,地区均价之间的关系较为明显,而与翻修费用,房屋朝向等变量关系并不明显。 进一步建立各变量之间的相关性图: 资料来源:资产信息网 千际投行 从图中我们可以了解到,房屋面积,小区均价,地区均价与房屋价格的关系强,并且小区均价与地区均价之间的相关性达致了0.95,因此在排序中二者放其一即可。 据此我们利用房屋面积,地区均价对模型进行线性重返训练。 首先利用乃以系数推断两个变量对于房屋价格的插值优度。 乃以系数,亦称测量系数、决定系数、乃以指数。. 与 为丛藓科扭口藓相关系数 相近的,则则表示一个随机

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