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2023年房地产融资模式研究报告 第一章 概况 融资，英文为 Financing，指为缴交多于现金或充值的购货款而推行的货币交易手段，或者为赢得特定资产而筹集资金所推行的货币手段。融资通常指货币资金的特有者和需求者之间，轻而易举或间接地进行资金融通的活动。 广义的融资指资金在持有者之间流动，以余伯粉的经济犯罪行为，它就是资金双向互动的过程，涵盖资金融人（资金的来源）和购汇（资金的运用）。狭义的融资指资金的单向融人。 房地产融资就是所指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及有关服务的一系列金融活动的总称，涵盖资金的筹集，运用和支付。 从狭义概念上给，房地产融资就是房地产企业及房地产项目的轻而易举和间接融资的总和，涵盖房地产信贷及资本市场融资等。房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，许多房地产企业也都已经已经开始设立专门的融资机构或部门，也可以招考一些“具有成功融资经验”“明朗融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。 房地产融资的首要前提就是必须能够根据企业自身和项目的情况回来分析，融资方为何可以钟情于项目及对项目做出符合市场价值的评估；其次也就是最重要的一点，如何在融资过程中并使融资方的资金安全赢得保证，即为对融资资金的步入和挑选选择退出的交易结构设计，必须充分考虑融资方对资金安全的绝对建议。 依据相同标准，房地产融资的类型各有不同，其中最基本的、最常用的指标就是资金来源，据此可以划分为如下六类。 （1） 住房储蓄存款 住房储蓄存款就是随着住房制度改革的大力大力推进和深化而出现的储蓄存款业务，就是消费者个人为购房和建房而进行的储蓄犯罪行为。这种储蓄存款就是房地产金融机构解决住房信货资金的一个关键方面。住房储蓄存款具有四个特点：定向性、利率低、稳定性、契约性。 （2） 银行货款 银行贷款就是指银行向房地产企业和购房居民发放的货款，就是房地产资金市场需求最传统、最广为、也就是最主要的融资形式。在这种融资方式中，银行就是债权人，房地产企业和居民就是债务人。借款双方事前签订书面借款合约，到期还本付息或分期付款。 房地产企业货款就是银行关键资产业路之一，由于土地和房产具备天然的两个关键属性：价值增值性和永续利用性，并使房地产变成一种优良的抵押品，银行基于房地产发放货款，遭遇抵押物损毁或者抵押物价值下降的可能性并不大。如果借款人到期不能偿还贷款或者中途偿还，银行可以按合约签订合同将抵押房地产佳士得变现用以偿还债务借款人所欠贷款本息余额。 （3） 房地产债券 房地产债券就是各级政府、房地产金融机构和房地产开发经营企业为解决房地产开发资金短缺问题向投资者出示的、具有借款性质的有价证券。从各国房地产产业发展的实际情况看一看，房地产债券就是筹集房地产资金的主要办法之一。 （4） 房地产股票 兴盛的资本市场还为房地产企业股权融资提供更多更多了额外的渠道。自身利益筹集资金、资源整合资源等角度考忠，房地产企业常常挑选出土地出让部分股权的形式回去不断扩大企业规模，增加企业自建好资金的数量。 （5）房地产项目融资 房地产项目融资就是所指对仍须大规模资金的房地产项目推行的特定融资精心安排，原则上仅将项目本身具备的资金及其收益作为借款人和借款来源。这种融资方式的一个显著特征就是以项目为主体进行融资，主要依赖项目的现金流量和资产，而不是依赖项目的投资者或发起人的资信精心安排融资，货款人对于项目发起人具有非常非常有限追索权，本质来看属于一种风险分散机制。 （6）其他 涵盖房地产资产证券化、房地产信托、房地产产业投资基金、租赁融资、典当融资等多样化的现代融资渠道。 第二章 企业房地产融资模式 2.1 银行贷款 一直以来，银行贷款一直就是房地产企业经营发展的支柱。数据说明，房地产开发资金中至少存60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度非常大。 优点 （1）企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开户贷款账户，用做贷款的提取、归还和总额核算。 （2）银行贷款融资的管理比较简单，但最初提出申请比较复杂，仍须企业存详尽的可行性研究报告及财务报表。 （3）由于银行种类多样，原产广为，而且贷款的类型、期限多种多样，通常利用银行贷款融资相对比较便捷、有效率。 （4）银行贷款融资风险较小，通常不牵涉到税务问题。但银行作为企业，也崇尚利润最大化，通常贷款利率较低。 （5）银行贷款融资不牵涉到企业资产所有权的搬迁，但一旦银行因企业无力偿还债务而暂停贷款，则可能将将并使企业陷入困境，甚至导致企业破产。 缺点 （1）对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件:? 企业研发资质，建议三级以上，如果就是项目公司提出申请研发贷款，控股有限公司有限公司股东具有三级以上研发资