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2023年房地产投资-项目管理运营和商业模式研究报告 第一章 住宅类地产 住宅房地产就是由服务人类移居为主要目的的土地及建筑物共同共同组成的供人们日常生活移居的房屋，就是人们关键的生活资料，就是专门从事住宅。房地产开发、经营（出租、出售、信托等）、管理、维修和装饰服务等活动和经济实体共同共同组成的行业。住宅房地产一直以来就是我国房地产市场的重点它涵盖普通住宅、豪宅、别墅以及公寓等。住宅地产的盈利模式相对较直观，通常为研发建设，项目完工后黑目标客户买进，以此获得销售收入和利润。 住宅房地产盈利模式和其他商业性的房产一样大致可以分为以下四种模式： 1/ 通常价值模式 它主要通过参与土地一级研发以及通过土地二次转手买入土地一级研发就是指土地出让前的运作方式，指各地政府委托土地储备中心按照土地总体规划，对证实的存量国有十地拟将充公和农转用土地，统一组织进行征地农转用征地和市政道路等基础设施建设的犯罪行为也就是通常所说的进行七通一平，把生地变成熟地，并使土地达致土地出让标准。 2/ 价值增值 这种模式就是指住宅房地产企业的经营活动紧紧围绕房产研发这一核心活动展开投资者拿到研发用地后，自行研发物业然后将它出售，由此同时同时实现利润，犹如将原材料加工变成产品后出售这种模式在目前很多发展中国家占据主导地位，这也就是我国目前主流的住宅房地产开发模式。 3/ 投资通常价值 在这种模式下，盈利的视角从物业销售研发搬迁至物业出租所平添的租金总收入。益以及物业未来延后出售所平添的增值上这种模式与研发建设模式最主要的区别就是物业不是主要通过销售买入，而是对所持型物业通过一段时间的运营回去获得更高的市场价值相对于建好好不好房子就卖，买了再建这种研发模式而言，主要靠交纳物业租金回去以以获取利润则属于一种稳定型的研发经营模式。 4/ 投资溢价 对于资金密集型行业，解决不好融资问题变成许多住宅房地产企业的重中之重。在传统模式下，我国住宅房地产开发模式的核心就是住宅房地产开发商统率十地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节:在投资模式下，住宅房地产行业的战略重点正在发生变化，由土地为主导变成金融为主导，其实质就是产业的核心由研发建设向金融运作搬迁。在我国住宅房地产企业中投资的运作模式也渐茜端倪，特别就是以住宅房地产投资信托基金(REIT)的出现为标志。但是规范化的投资模式我国尚未出现，因为它必须以明朗的金融证券市场为充分利用。 第二章 酒店地产 酒店地产就是一种多样的房地产开发模式， 中国推行这种形式只有几年的历史。酒店式公寓由于总价低、按揭低， 许多人投资了这种物业。酒店式公寓最早出现在我国沿海， 就是产权度假酒店， 虽然投资者能够从中获益， 但旅游景点受淡旺季的影响， 满足用户不了投资者低收益的市场需求。 酒店地产在内地不断延展， 浙江、上海、北京相继发展出。酒店地产宠儿为商业兴盛、商务办公集中、交通方便快捷的地段， 这样不但保证酒店的客源充足， 而且有利于酒店的人气聚拢， 进而提升酒店娱乐设施的利润。酒店不但客源充裕， 最重要的就是受淡、旺季影响， 酒店总收入保持平衡；尤其建在火车站、机场周围， 经营小时房也就是一笔可观的收益。 目前， 酒店式公寓式实行委托租赁的具体内容年限不尽相同。随着市场竞争增大， 酒店地产的承租年限都在5年以上， 存不少已经达致了15年。一般来说， 承租年限长可以而令投资投资回报长期均衡， 另一方面也有利于酒店气氛和品牌的形成。 酒店地产就是相同利益主体融合的产物， 因此各利益主体平衡机制的设计非常关键。发展商可以把销售价格和投资回报率设计得很高， 但管理方则可以从未来酒店经营的角度考量。若想同时同时实现这么高的回报率， 双方最终达致利益相互均衡才可以存合作。 在市场经济的链条中， 一个合理的运作模式就是各方利益最终趋向均衡的模式。同样， 在酒店公寓的研发、销售、投资投资回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、出售业主三方利益， 其均衡点就是酒店的长期均衡经营。 酒店式公寓就是多方利益二者综合的中间产品， 把握住三方利益的平衡才就是项目成功的关键。酒店地产规模对于酒店的经营好坏有着轻而易举的影响。规模过大， 出租率上没得；规模过小， 戈夏规模效应。新型酒店地产在酒店的规模上要苛刻按照酒店业的经营实际状况启程， 必须避免酒店规模过大或过小的问题， 酒店的星级必须符合酒店的经营定位， 通常必须经过苛刻的市场调研和咨询。 酒店的设计在非常大程度上同意后期的经营成本， 部分酒店式公寓由以前的烂尾楼或住宅改建而变为， 很多的管线、设施、服务设施等都无法完全按照酒店的标准进行使用。新型酒店式公寓在规划设计上特别侧重于适用性和有效性， 侧重于酒店细节设计对运营成本和投资投资投资回报的影响， 涵盖面积、户型、翻修、设施服务设施等。新型