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表 1：重点公司估值
总市值 收盘价 EPS PE
代码 公司 投资评级
（亿元） （元） 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E
600266 城建发展 171.05 7.58 -0.56 0.47 0.67 —— 16.13 11.31 买入
600684 珠江股份 34.48 4.04 -2.18 -0.07 0.10 —— —— 40.40 买入
wind ，
备注：总市值及收盘价为2023.8.23数据
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内容目录
1. 存量时代下，房地产未来的新发展格局 5
2. 本轮城中村改造的要点解读 9
2.1. 改造范围：聚焦超大特大城市的中心区域 10
2.2. 拆建比例：整体比例可控，有望适度放松 12
2.3. 补偿方式：房屋或房票安置为主取代货币化安置 13
2.4. 改造周期：项目周期较长，以稳为主 13
2.5. 资金来源：社会资本尤其是国央企为重要主体，政策性银行贷款和专项债补充空间... 13
3. 城中村改造规模测算 16
3.1. 城中村建筑面积测算 16
3.2. 城中村改造拉动的销售和投资测算 18
4. 城中村改造的三种典型模式及受益公司 19
4.1. 政府引导，相关公司作为开发商参与项目开发——上海奉贤泰日地区城中村改造20
4.2. 政府主导，相关公司作为代建服务商——深圳罗湖“二线插花地”棚改21
4.3. 政府或国企平台收储，相关公司代运营持有物业——成都猛追湾城市更新23
5. 投资建议 25
5.1. 城建发展：深耕北京优势显著，棚改布局逐步兑现25
5.2. 珠江股份：剥离地产业务轻装上阵，转型智慧城市运营服务商27
6. 风险提示 28
3 / 29
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图表目录
图1： 2020 年中国住房多以购买或自建房为主 5
图2： 存量房中房龄超过20 年的占比达35% 8
图3： 城中村改造、老旧小区改造、棚改区别 9
图4： 七普中超大、特大城市常住城区人口情况 10
图5： 21 个超大特大城市2023 年城中村改造和城市更新计划 11
图6： 2019-2022 年城中村改造的市场规模 12
图7： PSL 运行机制 14
图8： 2020 年各城市城中村人口及建筑面积测算 17
图9： 2020 年各城市城中村自建户数及租赁户数占比 17
图10： 2020 年各城市城中村建筑面积 17
图11： 城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析 18
图12： 拆旧比为20% 、拆建比为2 的情况下，城中村改造拉动的总投资测算 19
图13： 拆旧比为50%、拆建比为2 的情况下，城中村改造拉动的总投资测算 19
图14：
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