厦门房地产市场周期波动及价格趋势研究.docxVIP

厦门房地产市场周期波动及价格趋势研究 与宏观经济一样，房地产经济也在两个阶段的周期性波动中发挥作用。房地产周期波动的研究最早起源于美国,MITCHELL最先提出了建筑周期的概念,并讨论了经济周期波动测定方面的进展和成果。BURNS利用官方数据描述了美国房地产的周期,属于房地产周期研究的早期成果之一。GREBLER发现国民生产总值的波峰领先房地产周期的波峰约11个月。PRITCHETT研究了1967至1982年美国经济周期对房地产投资的影响,研究结果证明房地产供求之间存在着“领先与滞后”的关系,并存在周期波动。 国内众多专家学者不仅对房地产周期波动机理、特征及原因,房地产周期波动与经济周期、通货膨胀、次贷危机、宏观经济和宏观调控政策等的关系,房地产周期波动的影响因素等展开了深入研究;还构建了房地产周期波动的指标体系,测算典型城市或地区的房地产周期;甚至采用灰色-马尔科夫模型、动态计量经济学模型、扩散指数法、ARIMA模型、VAR模型和综合景气指数模型等对房地产长期发展和短期发展趋势进行预测,并对香港、四川、福建、河北、北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、武汉和合肥等地区进行了实证研究。笔者曾撰文引入K线理论对房地产周期进行分析及预测,在此基础上再次引入布林线,并结合K线进一步对房地产周期波动及房地产价格走势进行分析和预测,使结果更直观形象。 1 理论基础 1.1 房地产市场主要的线及结构 由于K线法能比较直观地反映价格波动,又能较准确地预测未来价格走势,从而被引入证券市场。笔者首次引入K线理论到房地产周期波动及结构趋势分析与预测中,并定义了房地产市场的K线及结构:①实体部分表示一定时期(周、月、年等)的开盘价和收盘价,上影线的上端顶点表示同一时期的最高价,下影线的下端顶点表示最低价;②根据房地产市场的特征,可分为周K线、月K线两种基本类型。周K线是以周一、周五的交易价格及本周内的最高价和最低价而绘制的;月K线是以每月第一天、最后一天的交易价格及本月内的最高价和最低价而绘制的;③按照开盘价和收盘价的关系,K线也可分为阴线与阳线两种;④多根K线随着连续时间组合形成穿头破脚、乌云盖顶、吊颈、双飞乌鸦、锤头、双针探底、上升中继十字星和下跌中继十字星等各种类型。 1.2 价格波动波动值 布林线又称包络线,是根据统计学中的标准差原理设计的一种相对比较实用的技术指标,它反映了价格的波动状况。布林线由上轨线、中轨线和下轨线组成,其中中轨线由移动平均线表示,代表市场主要运行趋势;上轨线=中轨线+n·标准差;下轨线=中轨线-n·标准差。布林线一般以20日运算周期的市场移动平均值和标准差为基础,n一般取2。 1.3 房地产经济的长期趋势 房地产周期波动是房地产经济系统对外部冲击的响应曲线,即房地产经济在运行过程中,围绕其长期趋势线周期性地呈现扩张与收缩、波峰与波谷交替运行的现象。其循环往复的周期波动包括复苏、繁荣、衰退和萧条4个环节及上升和下降两个趋势。 2 房地产市场趋势预测 2.1 房地产交易单 将K线与布林线引入房地产周期波动分析及趋势预测,至少需考虑两方面的前提:①应用的城市或区域必须有以日、周、月、季度和年度等周期的房地产交易历史数据;②综合考虑房地产季节性因素、区域性因素和政策性因素,应用K线及布林线组合方法判断房地产周期波动的趋势。 2.2 房地产市场趋势的分析与绘制假设 2.2.1 u3000定价周期 在分析房地产市场的长期趋势中,以月度为基本周期,每月第一天的成交均价作为开盘价,最后一天的成交均价作为收盘价,分别取月中成交最高价和最低价作为K线的最高价和最低价。 2.2.2 计算房地产东南角 以月平均房地产交易价格为基础,5个月为基本周期,计算房地产平均价格和标准差;设定平均价格为中轨线;以中轨线为基础,将4倍标准差上下浮动作为上轨线和下轨线。 2.3 房地产市场的表现 一方面,借鉴典型的K线组合形式,对房地产市场的周期拐点及上升下降趋势进行分析。其中穿头破脚、乌云盖顶、吊颈和双飞乌鸦主要是反映主力出货时的周期形态,可作为判断房价趋势向下的标志;而锤头、双针探底、上升中继十字星和下跌中继十字星则是反映股价走出底部或即将到达底部的一个形态,可以作为房价止跌回暖的标志。不过,房地产市场究竟呈现何种趋势,还需针对具体的K线形式及其前后的K线形式进行深入分析。 另一方面,根据K线在布林线区间的分布状态判断房价趋势。布林线中的上、中、下轨线所形成的房价信道的移动范围是不确定的,信道的上下限随着房价的上下波动而变化。在正常情况下,房价应始终处于房价信道内运行。如果房价脱离房价信道运行,则意味着行情处于极端状态。一般而言,当房价在布林线的中轨线上方运行时,表明房价处于强势;当房价在布林线的中轨线下方运行时,表明房价处于弱势。具体而言,当价格穿越