地铁住宅距地铁站点距离与价格变化关系研究.docxVIP

地铁住宅距地铁站点距离与价格变化关系研究

近年来，随着我国经济的快速发展，大城市的交通拥挤问题日益突出。越来越多的城市正在建设以地铁为主的轨道交通，以减轻交通压力。城市轨道交通在为城市居民提供便利、快捷的出行方式的同时,对城市房地产开发也产生了极大的影响。上海和广州等城市在地铁开通后,沿线的地价和房价纷纷升值。

南京市是我国第四个拥有地铁的城市,到2050年,南京市的轨道交通线网将建成由10条地铁线、4条轻轨线构成共计433公里的网络。通过分析研究南京市地铁对周围住宅价格的影响范围及影响规律,可以为政府进行轨道沿线的城市土地开发利用策略提供参考。

一国内外研究

1.日本理念对日本区位优势的影响

国际上关于城市轨道交通对周边房地产价格影响的研究比较广泛和深入。美国的保柯德等对费城的快速轨道线的研究认为,该快速轨道线节约了交通费用,从而对郊区土地利用和房地产价值有积极影响。同时,据美国城市流动性研究联合中心对费城Lindenwold快速轨道线的研究,其附近的房地产价值增长了7%,即平均增长4500美元。

在日本,学者们研究了日本新干线对经济活动和人口空间扩展的影响,以及对区域结构和区域系统的影响,新干线在某些程度上缓解了交通拥挤的矛盾,但不能解决整个城市过度集中的问题,因此,新干线在一定程度上也重新定义了区位优势。

目前,国际上对轨道交通周边房地产价值影响的定量分析方法主要有特征价格模型和支出系统需求函数模型等,这几种研究方法都注重数学方法的应用,通过建立模型来计算地铁带来的轨道交通利益。

2.地铁的房地产价值

目前,国内相关人士逐渐认识到城市轨道交通对周边房地产价格影响的重要性,但对这个问题的研究还比较薄弱,相关文献比较少。叶霞飞、蔡蔚考察了1991-2000年间上海地铁莘庄站2公里范围内、外多层住宅平均房价的变化情况,得出了城市轨道交通对沿线地价和房价的升值存在重要影响,并且在时间上超前于轨道交通线通车而发生的结论。钟建民等则比较了广州开通地铁前后的物业增值情况,并得出了地铁物业增值为20%-30%,有的地方房地产涨幅甚至在100%-150%以上的结论,而在地铁开通、路面交通改善的地区增值更加明显。郑捷奋对这一问题进行了比较深入的研究,他考察了深圳地铁一期周边的住宅、商业、办公三种房地产类型,结果显示,房地产价值变化在地铁站点周边500米半径区域内最为明显,同时他还提出了应当将轨道交通的外部效益转化为轨道交通企业自身的效益,从而吸引国内外私营部门的投资,用于对轨道交通投资的建议。

交通成本模型(TravelCostModel,TCM)是根据交通成本和房地产价值的关系构建房地产价值与交通成本函数的一种理论模型,目前,国内学者在研究中运用交通成本模型,根据上海市地铁1号线从淮海路(常熟路站)到锦江园(1号线终点站)、莘庄(1号线延伸终点站)乘地铁的交通成本和沿线车站附近的房价数据,确定了交通成本和房价定量关系模型,并且对地铁带来的收益进行了测算。

本文在借鉴国外的定量分析模型、结合国内学者对上海等城市轨道建设的研究和分析方法的基础上,综合考虑南京地铁建设的实际情况,通过建立房地产价格变化幅度与楼盘距地铁站点距离的回归方程,研究地铁对周围住宅价格的影响范围及影响程度。研究中不仅考虑了地铁在开通前后对房地产价格的影响,也考虑了不同空间上地铁对住宅房地产价格产生的影响,从纵向和横向上进行了分析,研究思路得到扩展。

二研究概念、技术方法和研究方法

1.地铁对住宅房地产价格的时间和空间效应

地铁的开通对周边住宅楼盘的影响主要体现在提升了该地区的区位价值,因此,本文在区位理论、土地增值理论以及地租地价理论的支撑下,主要分析了地铁对于周围住宅房地产价格影响的时间效应和空间效应。时间效应体现在对于同一个站点,地铁开通前后其周围住宅楼盘价格的增长幅度不同,而空间效应则是在其他影响因素不变的情况下,距离同一地铁站点不同距离对楼盘价格的增长幅度产生不同的影响。

具体技术路线详见下图(图1)。

2.分析影响建设地的建设因素

本研究主要采用了地价函数法和回归分析法。

地价函数法的基本思路是在轨道交通沿线区域选定若干个站点,分析影响地价的各种因素,据此来推定沿线区域的地价函数1,最后通过计算某一地块在轨道交通建设前后的地价变化来确定该地块由轨道交通带来的开发利益。

回归分析法是确定基本的模型后,对影响因素进行选取,经过多轮回归和检验后,最终得到影响住宅楼盘价格上涨的回归方程。

三确认研究

1.河西新城城市副中心至投河新城

南京地铁一号线于2005年5月试运行,9月1日正式建成通车,贯穿主城南北中轴线,沿途经迈皋桥、南京火车站、玄武门、鼓楼,穿越新街口、珠江路中央商务区,向南途经三山街、中华门等车站,再向西接河西新城城市