房地产企业成本控制精细化管理的研究.docxVIP

房地产企业成本控制精细化管理的研究

随着国内经济的不断发展以及城镇化建设步伐的加快，我国房地产行业也迎来了极大的发展机遇，但是最近几年国家政府有关部门出台了一系列宏观调控政策，使得房地产行业的发展面临着诸多新问题，尤其是当前土地成本费用不断增加、人工成本费用持续上涨、潜在客户群体观望心态越来越严重等等因素，都使得原本销售价格不增反降的情况下，企业所得到的利润越来越少。对于房地产企业来讲，如何在保障产品质量、品质的同时获得更多利润，就要从成本方面进行考量，加强成本精细化管控，从内部各阶段加强管控，提高企业竞争实力，促进房地产企业更好地经营发展。

一、房地产企业在实现成本精细化管理过程中存在的问题

（一）前期决策阶段

第一前期决策阶段精细化成本管理的时效性问题一方面体现在前置管理不够量化，并没有提前对前置成本进行管控，对于边界风险也缺乏控制，对各部门工作任务和职责划分并不精细，导致实际决策过程中经常会出现信息不对称、拖拉、成果错位等问题，这些都会使房地产企业拿到地后增加投资建设成本，从而影响项目净利润，也间接影响了决策时效性。另一方面体现在标准成本建设不够精细化、量化。拿到地后理论上应该制定合理的成本建设方案，在制定方案时需要考虑当地实际经济情况、区位收费标准等各种因素，但是整个过程涉及时间较长，决策阶段的时效性根本无法保障[1]。第二成本管理的透明化问题，因为很多企业并没有实现全面的信息化共享，所以很多环节透明度较差、管理机制不够健全、各部门分析数据结果的共享性、关联性较差，会增加部分环节经营管理风险。

（二）方案设计阶段

第一成本管理的多方案选择问题，可能会存在着方案路径选择不合理、方案必选缺乏引导、缺乏追踪管控、缺乏方案选择工具等问题。第二成本管理的限额建设问题，房地产企业如何进行成本限额和有效评估对企业整体的成本精细化管理都有着重要影响。该环节问题主要体现在全成本管理理念较缺乏、限额管理要素缺乏等方面。

（三）招投标阶段

第一资源引入不匹配。在进行项目建设过程中，从理论角度讲，需要通过公平公正的招投标方式选择合适的设计、监管、建设、采购等单位，但是实际上招标过程中会存在着很多“人情世故”，并没有真正做到公平，至此也会在招投标环节给房地产企业成本管理工作留下一定的隐患，导致引入资源与现状并不匹配。第二科学合理清标工作一般任务紧急、时间少，传统处理方式是采用线下表格汇总方式，新型处理方式是借助信息化系统实现线上清标。无论是线上线下存在的问题有实际工程量统计、报价、计算等都可能存在错误，可能是人为计算误差，可能是系统误差，这些问题会使得企业无法获得真实的投标单位报价，也无法做出合适选择。第三报价不平衡，在招投标阶段的工作量汇总是理论值吗，实际上经常会因为各种因素发生变化，而建设方也会迫于建设周期压力，无奈接受施工方的项目变更、调整等要求，使得最终报价不平衡。建设方需要通过追加投资预算进行成本管理，但是其管理力度严重被削弱。

（四）建造阶段

第一三边工程问题，三边是指变审图、变设计、变建设，理论讲是要设计后审图再建设，但是实际上因为项目开发的节奏较快，很多项目都会运用三边方式，该模式下虽然会提高建设周期、加快进度，但是同样会给项目建设带来成本管理风险隐患。第二经济资料问题，一方面资料信息不对称现象严重，测算误差严重，进而会存在项目成本目标严重超支的情况。另一方面及时性不足，实际施工过程中，工程项目负责人、成本管理人员、方案设计人员并不能实现高效的配合，因此会导致项目建设过程中经济资料无法按照预期完成，后续工程结算效率也会受到影响[2]。第三无效成本问题，在建设项目过程中花费成本在一些环节，但是并没有得到客户更多的认可，造成了资源的浪费和无效成本的增加。

（五）销售阶段

第一精细化管理的过度承诺问题，在房地产项目销售阶段，部分业务员会过分夸大项目优点远超实际，最终项目交付后，会产生一系列售后风险，对项目品牌效应也会造成负面影响。第二提高工程价值方面的问题，房地产项目在实际预售过程中可能会受到市场局势波动、宏观调控政策、竞争对手变化等各种因素干预，所以为了刺激销售，效应在原有项目配置上增加额外的工程来提高产品整体价值。这种方式是销售溢价模式，如果存在成本追加或被动改变情况，那么该模式实质上是减少了项目空间利润值。

（六）竣工阶段

第一成本索赔是竣工阶段经常存在的问题，可能会因为建设方、施工方之间沟通交流不畅，部分环节没有达成一致协议，就会出现施工方拒交的情况，然后向建设方进行索赔。主要有三种类别，被动（市场价格变动、政府管控、过程争议等）、半被动（消除内因、加强内控等）、履约索赔（材料供应、运营计划变更、方案调整等）。第二反索赔问题，一般情况下房地产企业作为建设方处于劣势地位，反索赔水平比较弱，其本质原因是房地产企业人员并没有形成良好