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房地产企业成本控制问题及对策探讨

在国家对房地产行业调控和经济下行的双重压力下，中国房地产行业的竞争激烈程度进一步加剧，行业利润空间被进一步压缩，房企想要在竞争激烈的市场环境下维持可持续发展，必须加强管理。成本作为影响企业经济效益的最重要指标，加强成本管理和控制是房企降本增效的有效手段。

一、房地产成本控制的内容

房地产成本即项目总投资，主要包括开发成本、期间费用和税费三大部分内容，其中开发成本包括土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费用、不可预见费等；其间费用包括管理费用、销售费用、财务费用。

房地产成本控制的内容，从纵向来说就是通过对房地产开发从投资决策、设计、招投标、施工、竣工验收、销售等各个环节形成的各项成本费用等进行控制，从横向来说就是要对公司各个部门发生的成本费用进行管控，房地产企业要想做好成本管控，应该运用全面成本管理理念，构建全员、全过程、全方位的成本控制体系。

二、房地产企业成本控制的意义

（一）是企业可持续发展的基础

房地产企业通过事前对项目的合理预测与评估，可以为企业投资提供决策依据，降低企业投资风险；通过事中的成本管控与分析，能够及时采取纠偏措施，减少企业资源的浪费，降低企业成本；通过事后及时地复盘分析，可以为后续项目建设提供借鉴，从而为企业长期稳定发展打下基础。

（二）能够有效改善企业的经营管理水平

成本控制的有效实施，离不开相应的标准和制度，因此，良好的成本控制会促使企业管理层提升管理理念和意识，制定相对完善的成本控制流程和制度，进而提高各项经营活动的管理质量，改善企业的经营管理水平。

（三）是落实经济责任制的重要保障

成本控制最主要的原则是要落实成本考核机制，即对开发企业各个阶段、各个环节、各个部门进行严格控制和考核，在动态目标成本的基础上制定合理考核指标，将成本指标层层进行分解到企业的各环节、各部门、各员工，使每位员工都有成本控制的意识，充分发挥其主观能动性，努力去降低消耗，节约成本，提升企业效益。

三、房地产企业成本控制存在的问题

（一）成本管控意识落后

过去多年间，在宽松的土地政策、金融政策及良好的经济形势刺激下，我国房价快速上涨，房地产企业习惯了价格上涨带来的红利，没有较强的成本控制意识，部分房企至今没有建立完善的成本管理体系，对成本管控没有引起足够的重视，片面地认为成本管控是财务和成本部门的职责，与其他部门关系不大，没有制定合理的成本控制标准及相关控制流程，成本控制完全依靠各个部门的自觉自律，过程管控缺失，仅在事后进行追责，结果往往不尽如人意。

（二）目标成本制定不科学

有些房地产企业在目标成本制定过程中，没有统筹各专业、各部门的输入条件，没有根据自身企业具体情况，而是仅参考其他企业的成本标准来确定目标成本，既没有经过专业部门的评审，也没有分阶段进行深化和调整，目标不切实际，使成本管控缺乏合理依据，成本控制无法落到实处。

（三）全过程成本控制不到位

1．项目可行性分析不足

一些房地产企业对项目可行性分析不足，在对地块信息情况不明、地方政策了解不透彻、市场调研不充分，没有经过实地考察及对各项因素进行充分论证的情况下，仅凭经验和直觉就草率做出拿地决策，给企业带来巨大的投资风险。

2．设计方案选用不严谨

设计环节是整个开发过程中特别重要的一环，虽然设计费用占开发总成本的比重不高，约为2%，但却会对整个项目的经济效益产生重大影响。即使如此，还是有部分房企没有对设计环节引起足够的重视，相关部门沟通不畅，设计质量不高，施工图设计深度不够，设计方案没有经过充分论证，造成后续建设过程中出现设计反复变更、施工单位频繁要求增加签证等情况。一方面这增加了项目建设成本，另一方面也可能会造成工期的延误，从而对后续环节的工作产生影响，比如销售无法按期进行，造成客源流失，影响销售及资金回笼等。

3．施工过程管控不到位

建安成本在整个房地产开发成本中占据非常高的比重，且施工环节是整个开发过程中历时最长、工序最多的一个环节，因此房企普遍比较重视这个环节的成本控制，但在实际工作中，建安成本的控制效果仍不容乐观，主要表现在以下几个方面：一是施工节点排期不合理，引起赶工或工期延误，增加赶工费用；二是设计变更频繁，索赔签证把关不严，没有认真审核签证的合理性，造成索赔成本的增加；三是动态成本管理不到位，存在过程结算、核算不及时等情况，无法尽快发现问题采取纠偏措施。

4．竣工结算相关流程和制度不完善

大部分房企目前都存在结算流程及制度上的不足，缺乏完善的监督与管理机制，由于结算审核工作比较复杂和烦琐，在初算审核阶段，容易出现工程签证审核力度不够的情况，施工单位普遍存在高估冒算，高套定额单价，高套取费用标准等提高成本的现象；在二审过程中，审核人员与相关单位工作人员缺乏深入的沟通与交