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2024-03-20 发布于北京
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2023年日本住宅市场总结及展望.docx

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成交：新屋销售下降，成屋相对更强

新屋：两大城市圈销量连续两年下行

由于日本统计机构未披露全国房地产销售数据，而从日本近年的土地成交结构来看，自2000年起，核心两大都市圈——东京圈和大阪圈的成交宗数合计占比维持在40%左右水平，因此两大核心都市圈的新房表现基本可呈现全国新屋交易走势。核心城市圈数据显示，23年新屋市场销售处于下行通道。

2023年，东京圈/大阪圈新建公寓成交量分别为1.9/1.1万户，同比分别-9.1%/-15.4%，连续两年回落，同比变化幅度较2022年分别+6.5/-13.6pct。从成交量绝对值来看，23年处于历史低位。1993年以来，2023年两大都市圈全年成交总户数均仅高于2020年疫情影响下的水平，合计成交量为1991年以来的12%分位。

图表1：两大城市圈土地成交宗数占比

东京圈成交占比大阪圈成交占比

东京圈成交占比

大阪圈成交占比

50%

40%

30%

20%

10%

90-0191-01

90-01

91-01

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22-01

23-01

资料来源：，

图表2：两大都市圈合计成交户数及同比

两大都市圈合计同比

两大都市圈合计

同比

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,0001991

1992

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2020

2021

2022

2023

120%

100%

80%

60%

40%

20%

-20%

-40%

-60%

资料来源：，

东京圈大阪圈图表3：日本两大都市圈新建公寓销售户数同比（月度）图表

东京圈

大阪圈

120%

100%

80%

60%

40%

20%

-20%

-40%

-60%

-80%

200%

东京圈

大阪圈

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50%

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2001Q1

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2018Q1

2019Q1

2020Q1

2021Q1

2022Q1

2023Q1

资料来源：，资料来源：，

成屋：同比强于新房，东京圈成交增速领先

2023年，东京圈/大阪圈二手公寓成交户数分别为3.6/1.6万套，同比分别+1.5%/-2.6%，同比变化幅度较2022年分别+12.2/-1.0pct，成交规模达1992年来78.7%和72.7%分位。成交量稳定在相对高位，其中东京圈成交户数增速领先。

单月来看，2023年1-5月东京圈二手公寓成交量除2月同比+3.27%，其余月份均同比下降，6月开始同比变化由负转正，且在10月达到+7.22%的峰值，12月单月成交户数2969套，同比+4.21%；大阪圈同比增速亦有所改善，降幅从1月的-13.67%波动收窄，

直到12月成交户数1304套，同比+2.92%。

二手房销售持稳的背后有供给发力的提振。2023年，东京圈/大阪圈二手公寓楼新登记件数同比分别+17.5%/15.0%，达1992年以来的96.9%和87.8%分位。

图表5：日本二手公寓成交件数（月）图表6：日本二手公寓成交件数同比增速（分区域）

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