以房地产开发企业为例浅析纳税筹划.pdf

一纳税筹划与偷税

偷税是在纳税义务发生之后，纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自

销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，

达到不缴或者少缴应纳税款。纳税筹划是指在法律允许的范围内，

或者至少在法律不禁止的范围内，通过对纳税人生产经营活动的一

些调整和安排，最大限度地减轻纳税人的税收负担的行为。纳税筹

划与偷税的目的均为达到不缴或者少缴税款的目的，但前者是合法

行为，后者非法行为。

二纳税筹划的基本原则

（一）合法性原则

纳税人应当充分利用税法所规定的各种优惠政策，在依法合规的前

提下达到减轻税收负担的合法行为。

（二）筹划性原则

对生产经营状况进行调整和安排，目的是能够满足税收优惠政策所

规定的条件，或者满足低税率所规定的条件。

（三）减税性原则

减税性表现在两点：一是应纳税额的减少；二是推迟纳税的时间。

（四）整体性原则

在具体设计纳税筹划方案时，可以一个税种一个税种地考虑，也可

以一个阶段一个阶段的研究，但最终实现减轻整体税收负担。

三基本方法

（一）利用税收优惠减轻税收负担

由于税收优惠本身都有一定的前提条件，而纳税人并不一定具备这

些条件，因此，利用税收优惠的重点不在于利用税收优惠本身，而

在于满足前提条件。

纳税筹划主要是在满足享受税收优惠的前提条件下进行安排与策划

的。例如牛奶制造企业，可以将业务拆分为两块：一个奶牛厂，一

个牛奶制造厂。由于“农业生产者销售自产农产品，免征增值税”，

奶牛厂不需要缴纳增值税，牛奶厂销售牛奶，按销售额计算销项税

额，从奶牛厂购进牛奶，凭农产品收购凭证可以进项税额抵扣，企

业因符合税收优惠政策的条件，充分享受了税收优惠政策，减少了

企业现金流的流出。

（二）利用征税范围变为非纳税人

每一个税种都有自身的征税范围，凡不在征税范围内的行为和事物

均不需要纳税。在实务操作过程中，房地产企业为了规避增值税和

土地增值税的征收，通过多次转让股权名义购买土地，因为没有发

生土地不动产的转让行为，就不需要缴纳增值税，土地没有流转，

自然没有增值，不会涉及土地增值税的缴纳。在整个交易中，股东

需要就股权转让所得，缴纳个人所得税，如果没有增值，也无需缴

纳个人所得税。

（三）变换税目降低适用税率

不同的税目，适用的税率不同。因此，同一经济行为在适当改变形

式后，将适用的税目从高税率税目变更为低税率税目，也是一种常

见的纳税筹划技巧。

（四）合理利用征管制度

核定征收的税收负担低于据实征收，因此，在具备相应条件时，纳

税人应积极争取核定征收，定期定额征收方式进行纳税。

（五）分拆业务量，做小企业

国家对小型微利企业实行了很多税收优惠政策，不含增值税的销售

额低于180万，免征增值税。利润额低于100万，免征企业所得税。

四房地产开发企业纳税筹划

（一）增值税

销售额=（全部价款和价外费-当期允许扣除的土地价款）÷

（1+9%）注：税率已调整为9%

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产

项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

房地产开发企业前期增值税税率为11%时，建筑业增值税税率为

9%，当时房地产开发企业的业务可以考虑将业务拆分为两块，一个

为建筑施工企业，另外一个为销售房产的房地产企业，这样税负可

以降低2%，另外一个好处，可以增加建筑安装成本，提高土地增

值税的扣除项目的金额。

（二）土地增值税

应纳土地增值税额=增值额*适用税率—扣除项目*速算扣除系数

由于房地产行业的特点，销售收入中销售数量是相对固定的，销售

数量应与经审批的建筑规划许可证、预售许可证上可供销售的数量

相一致，另外，构成销售收入的销售单价，除非房地产开发商愿意

通过降价，换来税负的降低，所以第一项销售收入不再做为税收筹

划考虑的范畴。

在开发成本中，建筑安装成本占整个开发成本的近70%的比重，是

税务筹划的重点。如房地产开发企业将业务进行拆分，可以实现收

入的分拆，降低增值税税负，另一方面，也可以增大土地增值税的

扣除项目。另外，土地开发费用是按照缴纳的土地成本和开发成本

的百分之五或百分之十进行扣除的，同时，房地产开发企业可以按

土地成本和开发成本的20%加计扣除，也可以间接提高开发成本，

降低增值额，从而达到降低土地增值税的缴纳。

根据税法规定，房地产开发企业销售普通住宅，增值税未超过20%，

免征土地增值税。“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅

标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标

准住宅。这就要求房地产企业，如果想要享受税收优惠政策，就要

积极创造条件，分别