房地产行业基于居民购房行为深度研究：成交量的底部在何处.docxVIP

目录索引

一、居民购房行为诉求属性分拆 7

（一）新房总量高峰已过，量价的底部在哪里，何时见底？ 7

（二）一般量价研究方法及局限性 8

（三）购房负担率的定义及计算方法 12

二、日本房地产市场与购房负担率 16

（一）日本房地产市场量价规律 16

（二）日本购房总负担率的计算 21

（三）日本地产三个阶段的特征及负担率水平 26

（四）日本经验小结 31

三、美国购房需求属性分拆 33

（一）美国房地产市场量价规律 33

（二）美国购房负担率的计算 37

（三）美国购房负担率及量价规律 40

四、中国购房需求属性分拆 43

（一）中国房地产量价趋势 43

（二）负担率及计算指标 46

（三）中国购房负担率较高的原因 49

（四）中、美、日购房负担率对比，我国还有哪些下降空间？ 52

（五）地产公司反映估值充分考虑了负面预期 55

五、风险提示 55

图表索引

图1：全国一二手房交易面积及增速变化 8

图2：关于房地产长期总量（量价）的一般研究方法 9

图3：部分国家/地区地产下行期，名义房价变化趋势 9

图4：主要国家名义房价同比增速 10

图5：美国量价同比及房价收入比的关系 11

图6：日本新房建设总套数与10年期国债收益率-租售比的关系 11

图7：335城房价与租售比的关系（24Q2） 12

图8：购买住房所包含的三个属性 13

图9：购房总负担率及分拆指标的定义方法 14

图10：不同期限、不同按揭利率的情况下，购房总负担中按揭负担的权重 15

图11：衡量居民住房负担率的指标关系 16

图12：日本新建住宅套数与宅地成交计容建面 16

图13：日本新建住宅套数（万套） 17

图14：日本二手房（中古住宅）流通套数（万套） 17

图15：日本新建住宅套数、二手房流通套数及二手房占比 18

图16：国土交通省两个口径的地价指数 19

图17：第三方口径的房价指数实际与官方口径地价指数趋势一致 19

图18：日本住房单套价格（万日元/套） 20

图19：日本量价水平及各阶段量价特点 21

图20：日本实际首付比例 22

图21：以固定利率贷款（FLAT35）利率为例，不同首付比例、不同期限的贷款利率不同 22

图22：日本三种房贷利率使用比例（增量） 23

图23：日本三种房贷利率使用比例（存量） 23

图24：日本房贷利率变化（新借，加权） 24

图25：日本户均收入及GDP增速对比 24

图26：日本购房负担率分拆及变化原因 25

图27：日本购房负担率分拆及量价变化 26

图28：1960-1973年，日本存在较高的购房金融资本利得 27

图29：日本户均收入同比增速 27

图30：日本均衡期量价及购房负担率特点 28

图31：衰退期购房负担率处于较低的区间，房屋成交量依然较差 29

图32：日本进入衰退期后，尤其是2008年以后，人均开工面积0.6平米，处于较

低水平 29

图33：日本户均收入同比增速 30

图34：衰退期租房成为首选，即便购房难度较低，也选择租房 30

图35：日本衰退期三种购房属性的变化趋势 31

图36：日本房地产发展三个阶段特征回顾 32

图37：日本购房负担率分拆及量价变化 32

图38：日本三个阶段人均开工面积变化 33

图39：美国新房开工套数（万套） 33

图40：美国二手房销售套数（万套） 34

图41：美国一二手房交易总套数（万套）及二手房占比 34

图42：中美日韩住宅人均开工面积（平米/人）对比 35

图43：美国新房、二手房套均价与名义价格指数 35

图44：美国真实房价指数（每轮起始值=100）（1975-2023） 36

图45：美国房地产周期量价规律 36

图46：美国真实房价指数（每轮起始值=100）（1975-2023） 37

图47：美国使用贷款的购房者平均首付比例以及加权平均的首付比例 37

图48：美国房贷利率调整机制 38

图49：美国收入增速与GDP增速 39

图50：美国总购房负担率及驱动因素 39

图51：美国总购房负担率与房地产量价增速的关系 40

图52：美国房价增速-按揭利率，与消费+金融负担率的水平 41

图53：美国整体房价、租金及租售比 41

图54：美国购房负担率与租金负担率（年租金/年收入） 42

图55：美国总交易量价同比及总购房负担率对应关系 42

图56：全国新房价格增速与GDP现价增速对比 44

图57：全国新房住宅及二手房价格（元/平） 45

图58：新房住宅销售面积同比与70城房价环比