房地产服务行业深度报告：“三问物业行业”系列报告之二，转机、风险与分红.docxVIP

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TOC\o1-2\h\z\u引言 4

什么样的公司能实现利润率的企稳回升？ 4

部分公司毛利率已实现企稳回升 4

企业经营质量差异导致毛利率分化 8

管理费率下行将成为行业趋势 10

应收款是否会构成物业行业的重大风险？ 11

应收款确存压力但整体可控 11

三维度拆解分析应收款的真实风险 14

关联方应收款仍存一定隐患 19

何为物业公司合意的分红率上限和提升速度？ 20

分红率稳定提升，丰富股东回报手段 20

持续分红能力源于现金流的创造能力 22

分红率的提升是中长期业绩增速的函数 24

投资建议 25

风险提示 26

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图1：样本公司综合毛利率水平变动情况（图中“历史区间”范围为2019年-2024H1） 5

图2：部分公司2024H1物业服务业务毛利率开始企稳回升（图中“历史区间”范围为2019年

-2024H1） 5

图3：部分公司2023年物业服务业务毛利率开始企稳回升（图中“历史区间”范围为2019年-2024H1） 6

图4：非业主增值业务毛利率仍未企稳（图中“历史区间”范围为2019年-2024H1） 6

图5：社区增值业务毛利率仍在向均值回归趋势中（图中“历史区间”范围为2019年-2024H1） 7

图6：样本公司管理费用率均出现明显下降（图中“历史区间”范围为2019年-2024H1） 11

图7：样本公司2024H1合同负债同比增速明显放缓 12

图8：样本公司2024年中期应收款出现不同程度提升 12

图9：大量公司2023年及2024H1的应收款增速高于营业收入增速 13

图10：大部分公司2024H1应收款周转天数高于2023H1（单位：天） 14

图11：物业公司中期应收款金额一般大于年末值（单位：亿元） 14

图12：样本公司一年以上应收款情况（单位：亿元） 15

图13：样本公司一年以上应收款占比情况 16

图14：样本公司关联方应收款占比情况 16

图15：样本公司关联方应收款周转天数情况（单位：天） 17

图16：样本公司第三方应收款周转天数情况（单位：天） 17

图17：按企业性质分，样本公司应收款同比增速 18

图18：按企业性质分，样本公司应收款周转天数情况 18

图19：按企业性质，样本公司一年以上应收款同比增速 19

图20：按企业性质，样本公司一年以上应收款占比情况 19

图21：样本公司2019-2023年分红率及股息率情况 20

图22：样本公司2024年中期分红派息情况 21

图23：部分物业公司积极进行回购增厚股东权益 22

图24：样本公司2019-2023年经营性现金流净额情况（单位：亿元） 23

图25：样本公司2019-2023年净现比情况 23

图26：样本公司历史分红率情况及未来提升空间 25

表1：样本公司2023年-2024H1毛利率企稳回升情况 8

表2：典型公司外拓发展战略中关于项目规模效应的相关表述 9

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东吴证券研究所引言

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随着物管公司中报的披露，行业及公司开始出现一些变化，市场对物业公司开始有了一些积极的认识比如毛利率的回升，但同时也产生了一些新的担忧比如应收款的过快增长。我们在4月19日发布的报告《现阶段投资物业股需思考的三个重要问题》中提出过，投资物业公司需要从关联方的影响、外拓综合能力和分红情况来分析，而本篇报告我们尝试从当前市场最关注的几个问题出发，再问投资物业公司需要思考的几个问题，并借此筛选出当前就具备投资价值的优秀公司。

本文的分析中，我们选取了14家典型物业公司，其中6家为央国企：保利物业、华润万象生活、中海物业、招商积余、越秀服务和建发物业；7家为民企：万物云、碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、永升服务、新城悦服务和滨江服务；最后一家较为特殊的没有强地产关联方的绿城服务。下文中若无特殊说明，所采用的数据均为上述14家公司。

什么样的公司能实现利润率的企稳回升？

部分公司毛利率已实现企稳回升

透过2024年中报数据，我们发现了物业行业的一个积极变化：在经过2年多时间的调整后，部分优秀公司的毛利率开始出现企稳甚至回升的趋势。

以14家样本公司为例，有华润万象生活、中海物业、绿城服务、融创服务、永升服

务和新城悦服务6家公司，2024H1的综合毛利率口径较2023年同期出现了回升。其中

中海物业、融