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低效产业用地盘活优化利用

案例分析与研究

文／张诚

【摘要】随着国家转向高质量发展阶段，上海市产业用地的分类处置和高效利用成为必然趋势。本文通过分析静安

区市北高新园区走马塘转型区内低效产业用地实施更新盘活的案例，归纳总结推动产业用地高质量发展的路径与存在

的问题，并对提高本市中心城区产业用地空间资源配置效率和利用质量提出了相关对策建议。

【关键词】城市更新；产业用地；整体转型；低效盘活

一、产业用地高质量发展的目的与必要性被纳入《上海市城市总体规划2035》以及《上海市产业

党的二十大提出了新发展理念和高质量发展要求，国地图》，肩负着打响“上海制造”品牌、打造“上海名园”

家经济发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段，要求推的重要使命，已成为静安区对接上海建设“全球卓越城

动经济发展在质量、效率、动力等方面实施变革。上海作市”“全球科创中心”“国际数字之都的核心承载区。园

为我国经济体量最大的城市之一，在新一轮经济发展中，区占地3.31平方公里，自1992年成立以来，历经三十年

将打响“四大品牌”作为落实国家战略的重要载体，将高不断发展壮大，园区总营收达2400亿元，亩产税收排名

质量发展作为贯彻上海土地资源高效利用的落脚点，进位列全市第二。与此同时，在中心城区产业用地资源日渐

一步增强城市核心竞争力。根据上海市产业园区转型升级匮乏的背景下，园区还存在部分存量低效产业用地，急需

“十四五”规划，至2025年，上海将对标国际最高标准、通过城市更新予以高效盘活，提高区域空间资源配置效率

最好水平，规划建设一批代表上海参与全球产业竞争的特和利用质量。

色产业园区，着力打响具有全球影响力的园区品牌，谱写走马塘低效用地整体转型更新区（以下简称“走马塘

上海新一轮产业转型与城市更新的新篇章。转型区”）位于市北高新园区西部，规划范围西至彭越浦、

为此，要坚持提高经济密度，加大上海各重点产业发东至共和新路、北至少年村路。市北高新园区管委会会同

展区域产业园区转型升级力度，更新盘活低效产业用地，区规资局等部门立足整体转型、先行先试，于2019年起，

坚持“亩产论英雄、效益论英雄、能耗论英雄、环境论英雄“对走马塘区域低效土地整体转型课题进行了调查研究，并

理念，实现产业园区与城市更新的有机结合，研究产业用形成了组织保障、规划研究、更新机制、推动实施等一系

地资源更集约、更高效、更可持续地高质量利用策略和提列的工作方案。

升路径成为必然选择。（一）梳理低郊用地现状与存在问题

走马塘转型区共涉及40幅零星地块，其中包括32块

静安区走马塘低效用地整体转型更新区案工业仓储用地、4块商办楼宇用地，区域总面积60公项，

二、静

例分析总建设用地（不含道路）面积为40公顷，现状总建筑面

上海市市北高新技术服务业园区（以下简称“市北高积42.39万平方米，平均容积率仅为0.7。

新园区”）位于静安区“中环两翼产城融合集聚带”，园区区域现状用地以工业仓储用地为主。其中工业仓储用

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体更新改造意愿不一，对供地方式、补偿方式、实际用途

地面积为34.84公，在总建设用地（不包括道路）中占