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2024年法律职业资格(主观题)模拟题和答案分析

案例分析题（本题60分）

2023年5月，A市B区居民李建国（65岁，退休教师）通过C房产中介与张志强（32岁，个体工商户）签订《房屋买卖合同》，约定李建国将其位于A市B区阳光小区3栋201室的房屋（建筑面积89平方米，不动产权证号：B房权证2015字第××号）以260万元价格出售给张志强。合同约定：“张志强应于合同签订后3日内支付定金20万元；2023年6月15日前支付首付款80万元（含定金）；剩余160万元通过银行贷款支付，李建国需配合办理贷款手续；双方应于银行贷款审批通过后10日内办理过户登记；若一方违约，需按合同总价款的20%向守约方支付违约金。”

合同签订当日，张志强支付定金20万元。2023年6月10日，张志强告知李建国，其因经营的便利店突发火灾，资金链断裂，无法按约支付首付款，请求延期至2023年7月15日。李建国口头同意，但未签订书面协议。2023年7月10日，张志强仍未支付首付款，李建国通过微信向张志强发送《解除合同通知书》，称“因你方未按约支付首付款，现解除双方房屋买卖合同，定金不予退还”。张志强收到后回复：“我之前和你商量过延期，你同意了，现在解除合同不合法，我要求继续履行。”

2023年7月15日，李建国经C中介介绍，与王芳（45岁，某公司高管）签订《房屋买卖合同》，以280万元价格将案涉房屋出售给王芳，并于当日办理了过户登记。王芳在签约前曾实地查看房屋，发现客厅墙面有霉斑，但C中介工作人员告知“系前业主装修时防水未做好，已修复，不影响居住”。王芳未进一步核实。2023年8月，王芳入住后发现房屋存在严重结构漏水问题（经鉴定，系房屋建造时防水工程质量不达标所致），遂要求李建国赔偿修复费用15万元，李建国以“合同未约定质量保证条款”为由拒绝。

另查明：

1.李建国与张志强签订合同时，案涉房屋已为李建国向D银行的50万元贷款设定抵押（抵押权登记日期2022年3月1日，债务履行期至2024年3月1日），但李建国未在合同中披露该抵押信息。

2.张志强因便利店火灾事故，于2023年6月12日向A市B区消防救援大队申请火灾事故认定，B区消防救援大队于2023年6月20日作出《火灾事故认定书》，认定“火灾系电气线路老化引发，非人为因素”。张志强持该认定书向E保险公司申请财产损失理赔，E保险公司以“张志强未按保险合同约定每半年对电气线路进行安全检查”为由拒绝赔付，双方发生争议。

3.2023年9月，张志强以李建国为被告向A市B区法院提起诉讼，诉讼请求为：（1）确认李建国解除合同行为无效；（2）判令李建国继续履行与张志强的房屋买卖合同；（3）判令李建国赔偿因擅自出售房屋造成的损失20万元（房屋差价20万元）。

问题与答案分析

问题一：李建国与张志强的《房屋买卖合同》是否有效？张志强未按约支付首付款是否构成违约？李建国的解除行为是否合法？（15分）

答案分析：

1.合同效力：李建国与张志强的《房屋买卖合同》有效。根据《民法典》第143条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，双方均为完全民事行为能力人，合同内容系真实意思表示，虽未披露抵押信息，但根据《民法典》第406条（抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定），抵押财产的转让不影响合同效力，仅可能影响物权变动。因此，合同有效。

2.张志强是否构成违约：张志强构成违约，但存在免责抗辩可能。原合同约定首付款应于2023年6月15日前支付，张志强因火灾导致资金链断裂，于6月10日提出延期，李建国口头同意。根据《民法典》第543条（当事人协商一致，可以变更合同），双方就履行期限达成口头变更协议，原履行期限变更为2023年7月15日。但张志强于7月10日仍未支付，已超过变更后的履行期限，构成迟延履行。需注意的是，火灾事故经消防部门认定为非人为因素，属于不可抗力（《民法典》第180条：不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况），但张志强需证明火灾与其无法支付首付款之间存在直接因果关系（如火灾导致便利店停业、资金无法回笼）。若能证明，则可依据《民法典》第590条主张部分或全部免除责任；若无法证明（如张志强有其他资金来源），则仍构成违约。

3.李建国解除行为是否合法：李建国的解除行为不合法。根据《民法典》第563条（法定解除权），迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可解除合同。本案中，李建国未对张志强进行催告，直接发送《解除合同通知书》，不符合法定解除程序。此外，双方已通过口头协议变更履行期限至7月15日，张