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2024年法律职业资格考试主观题试卷及解答参考

第一部分案例分析题（70分）

案例一（民法、民事诉讼法综合，25分）

2022年3月1日，甲（北京海淀区居民）与乙（上海黄浦区居民）签订《房屋买卖合同》，约定甲将其位于上海市徐汇区的房屋（建筑面积120㎡，不动产权证号沪2022徐汇字第×××号）以600万元出售给乙。合同约定：“乙应于合同签订后10日内支付定金50万元；甲应于2022年6月30日前办理完毕抵押注销手续（该房屋当时存在向丙银行的300万元抵押贷款，抵押登记日期为2020年5月1日）；乙于甲注销抵押后5日内支付首付款200万元；双方于2022年8月31日前办理过户登记，乙以银行贷款方式支付剩余350万元；任何一方违约，应向守约方支付合同总价款20%的违约金。”

2022年3月5日，乙支付定金50万元。2022年6月25日，甲向丙银行申请提前还款，但因甲账户余额不足，仅偿还200万元，剩余100万元未偿还，丙银行未配合注销抵押登记。2022年7月1日，甲告知乙：“因银行未注销抵押，无法继续履行合同，建议解除合同并退还定金。”乙拒绝解除，要求甲继续履行。

2022年7月15日，甲与丁（上海徐汇区居民）签订《房屋买卖合同》，将同一房屋以650万元出售给丁，并于当日办理了过户登记。丁购房时，已知甲与乙的合同存在，但认为乙未取得物权，故未提出异议。

乙于2023年1月10日向法院起诉，主张：（1）甲与丁的房屋买卖合同无效；（2）甲继续履行与乙的合同并办理过户；（3）甲支付违约金120万元（600万×20%）。

法院受理后，甲提出管辖权异议，认为本案应由北京海淀区法院管辖；丁申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，主张其已取得房屋所有权。

问题：

1.甲未按约注销抵押是否构成违约？请说明理由。（5分）

2.甲与丁的房屋买卖合同是否有效？请说明理由。（5分）

3.乙能否主张甲继续履行与乙的合同并办理过户？请说明理由。（5分）

4.乙主张的违约金是否过高？法院应如何调整？（5分）

5.本案管辖权如何确定？丁的第三人地位是否成立？（5分）

解答参考：

1.甲构成违约。根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。本案中，甲负有“2022年6月30日前办理完毕抵押注销手续”的合同义务。甲因自身账户余额不足导致仅偿还200万元，剩余100万元未偿还，属于因可归责于自身的原因未履行合同义务，构成违约。

2.甲与丁的合同有效。根据《民法典》第143条，具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定的民事法律行为有效。甲与丁签订合同时，甲仍为房屋所有权人（未过户给乙），其处分权不受乙债权的限制；丁虽明知甲与乙的合同存在，但“知情”不影响合同效力（《民法典》第597条第1款规定，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可解除合同并请求赔偿，而非直接认定合同无效）。因此，甲丁合同有效。

3.乙不能主张继续履行。根据《民法典》第580条第1款第（一）项，债务标的不适于强制履行的，债权人不得请求继续履行。本案中，房屋已过户给丁，丁构成“恶意串通”外的第三人。虽丁明知甲与乙的合同存在，但其已办理过户登记，根据《民法典》第214条，不动产物权变动以登记为生效要件，丁已取得所有权。甲对乙的债务（转移所有权）因标的物所有权已转移而客观不能履行，故乙不得请求继续履行。

4.乙主张的违约金可能过高，法院可予调整。根据《民法典》第585条第2款，约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可根据当事人请求予以适当减少。本案中，乙的实际损失包括：（1）定金50万元的利息损失（自2022年3月5日起算）；（2）房屋差价损失（650万-600万=50万元）。约定违约金120万元明显高于实际损失（约50万+利息），法院可参照实际损失，以不超过损失的30%为限调整（如支持50万×1.3=65万元）。

5.管辖权由上海徐汇区法院管辖。根据《民事诉讼法》第34条，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院专属管辖。本案系房屋买卖合同纠纷，不动产位于上海徐汇区，故应由徐汇区法院管辖，甲的管辖权异议不成立。丁作为已取得房屋所有权的买受人，对诉讼标的（房屋所有权归属）有独立请求权，符合《民事诉讼法》第59条第1款规定，其有独立请求权第三人地位成立。

案例二（刑法，20分）

2023年5月，甲（25岁）因赌博欠乙（30岁）50万元债务，乙多次催讨未果。2023年7月1日，乙纠集丙（17岁）、丁（15岁），对甲说：“要么今天还钱，要么跟我们走一趟。”甲表示没钱，乙遂强行将甲拖上汽车，带至郊区废弃仓库。乙要求甲打电话向家人借钱，