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2025年房地产经纪人居间合同纠纷处理能力专题试卷及解析

2025年房地产经纪人居间合同纠纷处理能力专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在居间合同中未如实告知房屋存在抵押情况，导致买方无法办理过户，该行为属于什么性质？

A、重大误解

B、欺诈

C、显失公平

D、不可抗力

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的，构成欺诈。本题中经纪人故意隐瞒抵押信息属于欺诈行为。A选项重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人等产生错误认识，本题不符合；C选项显失公平需一方利用对方危困状态等情形，本题不适用；D选项不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，与题意无关。知识点：合同效力中的欺诈认定。易错点：容易将隐瞒重要事实与重大误解混淆。

2、买方通过中介看房后跳过中介直接与卖方签约，中介能否主张报酬请求权？

A、可以，因为提供了订立合同的媒介服务

B、不可以，因为未签订书面居间合同

C、可以，但需证明买方利用了其提供的信息

D、不可以，因为合同最终未通过中介签订

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第965条，委托人在接受中介服务后利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当向中介支付报酬。但中介需证明买方确实利用了其提供的信息。A选项错误，需满足利用信息的前提；B选项错误，即使无书面合同，事实服务关系也可成立；D选项错误，法律特别保护中介的跳单行为。知识点：居间合同中的跳单条款效力。易错点：忽视中介需承担举证责任。

3、房地产居间合同中约定的违约金为成交价的20%，法院通常如何认定？

A、一律按约定支持

B、超过10%的部分不予支持

C、可根据实际损失调整

D、视为格式条款无效

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第585条，约定的违约金过分高于造成的损失的，法院可根据当事人请求予以适当减少。实践中通常以实际损失的30%为参考标准。A选项错误，法院有自由裁量权；B选项错误，法律无固定比例限制；D选项错误，格式条款不当然无效。知识点：违约金的司法调整规则。易错点：误以为违约金约定不可变更。

4、因政策调控导致买方丧失购房资格，居间合同能否解除？

A、可以，属于不可抗力

B、不可以，政策变动不构成免责事由

C、可以，属于情势变更

D、需看合同是否有特别约定

【答案】D

【解析】正确答案是D。政策调控是否构成解除事由需结合合同约定判断。若合同约定因政策原因导致无法交易可解除，则可解除；否则需通过协商或诉讼解决。A选项错误，政策调控通常不认定为不可抗力；B选项过于绝对；C选项情势变更需严格适用，实践中较少认定。知识点：合同解除中的政策因素处理。易错点：简单将政策变动等同于不可抗力。

5、房地产经纪人未取得从业资格签订的居间合同效力如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》及司法解释，违反管理性强制性规定不影响合同效力。经纪人无从业资格属于行政管理范畴，不影响居间合同民事效力。B选项错误，只有违反效力性强制性规定才导致无效；C、D选项无法律依据。知识点：合同效力与行政管理的关系。易错点：混淆管理性规定与效力性规定。

6、卖方因房价上涨拒绝履行合同，买方能否要求继续履行？

A、可以，房屋买卖合同一般可强制履行

B、不可以，只能要求赔偿损失

C、需看房屋是否已过户

D、需看是否已支付全部房款

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第580条，除法律上或事实上不能履行等情形外，当事人应继续履行。房屋作为特定物，通常可强制履行。B选项错误，继续履行是首选救济方式；C、D选项非必要条件。知识点：合同继续履行的适用条件。易错点：误以为金钱赔偿可替代实际履行。

7、居间合同中无论何种原因均不退还佣金的条款效力如何？

A、有效，体现意思自治

B、无效，排除消费者主要权利

C、可撤销，显失公平

D、部分无效，需区分原因

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第497条，格式条款不合理免除或减轻其责任的无效。但若因买方自身原因导致交易失败，可不退佣金；因中介原因则应退还。A选项过于绝对；B、C选项需具体分析。知识点：格式条款的效力认定。易错点：一刀切认定条款有效或无效。

8、买方发现房屋面积与合同约定不符，中介是否承担责任？

A、不承担，这是买卖双方的责任

B、承担，因未尽到审查义务

C、承担，但需证明存在重大过失

D、需看是否在居间合同中约定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《房地产经纪管理办法》，中介应对房屋权属状况等必要信息进行核实。面积不符属于重要信息，中介未核实需担责。A选项错误，中介有法定审查义务；C选项重