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2025年房地产经纪人个人住房贷款担保方式（抵押、质押、保证）专题试卷及解析

2025年房地产经纪人个人住房贷款担保方式（抵押、质押、保证）专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在个人住房贷款中，最常见、最主要的担保方式是？

A、质押

B、保证

C、抵押

D、信用

【答案】C

【解析】正确答案是C。抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。在个人住房贷款业务中，借款人通常将所购住房作为抵押物，这是银行控制风险最核心、最普遍的手段。A选项质押需要转移财产（如存单、有价证券）的占有，不适用于房产本身。B选项保证通常作为补充担保方式。D选项信用贷款在个人住房贷款中极为罕见，风险过高。知识点：抵押担保的特点与应用。易错点：混淆抵押与质押的核心区别——是否转移财产占有。

2、根据《民法典》规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理什么手续？

A、抵押物登记

B、抵押物公证

C、抵押物保险

D、抵押物评估

【答案】A

【解析】正确答案是A。《民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。B选项公证并非抵押权设立的法定要件。C选项保险是银行的风险管理要求，但非抵押权生效条件。D选项评估是银行审批流程中的一环，但非法律强制性设立要件。知识点：不动产抵押登记的效力。易错点：误将银行内部风控要求（如评估、保险）等同于法律规定的抵押权生效要件。

3、在个人住房贷款中，借款人以自己持有的银行定期存单为贷款提供担保，这种担保方式属于？

A、抵押

B、质押

C、保证

D、留置

【答案】B

【解析】正确答案是B。质押是指债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，用以担保债权的实现。银行定期存单属于权利凭证，将其移交银行占有，符合权利质押的特征。A选项抵押不转移占有，适用于不动产。C选项保证是人保，而非物保。D选项留置是法定担保，仅适用于特定合同关系（如保管、运输），不适用于贷款。知识点：质押的种类与特征，特别是权利质押。易错点：区分抵押（不转移占有）与质押（转移占有）是关键。

4、某开发商为购房者的个人住房贷款向银行提供连带责任保证，在房屋办理抵押登记之前，该保证责任的承担主体是？

A、购房者

B、开发商

C、银行

D、保险公司

【答案】B

【解析】正确答案是B。在期房按揭中，常见的模式是“阶段性保证”，即在办妥房屋所有权抵押登记之前，由开发商为借款人提供连带责任保证。一旦抵押登记完成，开发商的保证责任通常即告解除。A选项购房者是主债务人，但此问的是保证责任的承担主体。C选项银行是债权人。D选项与题干无关。知识点：阶段性保证的运作模式。易错点：不理解“阶段性”的含义，即开发商的保证责任是有时间限制的，以抵押登记办妥为节点。

5、下列财产中，不得用于抵押的是？

A、建设用地使用权

B、生产设备

C、土地所有权

D、交通运输工具

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第三百九十九条规定，土地所有权不得抵押。我国土地所有权归国家或集体所有，个人或单位仅有使用权。A、B、D选项均属于《民法典》第三百九十五条规定的可以抵押的财产范围。知识点：禁止抵押的财产范围。易错点：混淆土地所有权和建设用地使用权，前者禁止抵押，后者可以。

6、在保证担保方式中，保证人与债权人未约定保证方式的，应按照哪种保证承担保证责任？

A、一般保证

B、连带责任保证

C、按份保证

D、共同保证

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第六百八十六条第二款规定，当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。注意，这是《民法典》相对于原《担保法》的重大修改，原《担保法》规定未约定则视为连带责任保证。因此，根据现行法律，应选A。但考虑到题目的时效性（2025年），应严格适用《民法典》。此处需特别说明，原示例解析有误，现根据《民法典》更正。

【答案】A

【解析】正确答案是A。《民法典》第六百八十六条第二款规定，当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。一般保证的保证人享有先诉抗辩权，即债权人必须先通过诉讼或仲裁向债务人追偿，且强制执行债务人财产仍不足以清偿债务时，才能要求保证人承担责任。B选项连带责任保证则无此限制，债权人可直接选择向债务人或保证人追偿。知识点：保证方式的推定规则及一般保证与连带责任保证的区别。易错点：这是《民法典》修订后的重要变化，很多从业人员仍停留在旧法“未约定视为连带”的认识上，是考试的高频易错点。

7、个人住房贷款抵押合同自何时生效？

A、合同签订时

B、抵押物登记时

C、贷款发放时

D、抵押物交付时

【答案】A

【解析】正确答案是A。