【华西-2025研报】博弈园区个券超跌机会.pdfVIP

证券研究报告|固收研究报告

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2025年11月9日

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博弈园区个券超跌机会

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公募REITs周速览（2025年11月3-7日）

评级及分析师信息

分析师：姜丹

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本周（2025年11月3-7日）中证REITs全收益指数收于

邮箱：jiangdan3@

1041.51点，周度下跌0.40%，受较弱的基本面数据、解禁、SACNO：S1120524030002

扩募采用配售方式等因素影响，市场仍显弱势。

本周沈阳国际软件园REIT正式上市交易，在园区板块行情

较差的环境下首日破发。近两周新上市REITs首日表现已明显分析师：郑日诚

邮箱：zhengrc@

不如年初，一级打新情绪或受影响。截至周五，我国已上市的

SACNO：S1120524040003

77只REITs总市值收于2206亿元，其中流通市值1109亿元。

►二级市场

三季报后，REITs板块表现延续分化，33只收涨，1只收

平，43只收跌。园区、仓储板块受去化承压影响，跌幅最大达

1.8%。租赁住房板块受华润有巢项目拖累整体下跌0.64%。市

政环保板块在提价/提量/供暖季等因素驱动下本周以0.65%涨幅

领先。消费板块整体也较抗跌，进入四季度业绩冲刺期仍可期

待。数据中心在科技行情火热的加持下继续小幅上涨0.29%。

REITs成交情绪走弱，日均成交额、日均成交量、日均换

手率环比分别下降13.43%、10.45%、0.05pct。

►一级市场

山证晋中公投瑞阳供热REIT收到交易所审核意见。关注

的重点问题有：热源采购、采暖费收入等。

►投资建议

博弈园区个券超跌机会。园区个券基本面分化明显，部分

项目出租率已降至60-70%区间。中金联东科创于本周三解禁

后可流通份额从27%提升至66%，在解禁冲击下本周跌幅达

8.43%。但三季报显示项目出租率在90%以上，租金单价降幅

不大，且项目为位于北京的3处新型标准工业厂房业态，剩余

租期较长，租户稳定性较研发办公类更强，可博弈超跌机会。

成都高投产业园本周跌幅最大达9.44%，项目持有的盈创

动力大厦出租率呈现明显的下降趋势，考虑项目尚未起租面积

后出租率约78%，关注项目实际签约情况。

租赁住房板块：流动性较好，目前板块分派率已从6月底

的2.83%提升至3.14%，性价比提升，关注分派率较高的上海

地产、蛇口租赁和上周跌幅较大的厦门安居。本周华润有巢跌

幅高达3.21%，项目拟采用配售方式进行扩募，原持有人可能

面临除权后价格下降、持有权益稀释而带来损失的风险。

消费设施板块：四季度涉及“跨年”等重要时间节点，是消

费REITs的黄金季，仍可重点关注分派率高、出租表现稳定、

消费潜力较大的上海百联消费、北京物美消费、首创奥莱（分

派率4%左右）。本周涨幅最大的金茂商业项目主力店租赁面

积占比较大，具有很大的主力店调改提升租金收入的空间。

风险提示

公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营

风险；资料来源及数据统计风险。

请仔细阅读在本报告尾部