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2025年房地产经纪人收益法、市场法与成本法的比较分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法、市场法与成本法的比较分析

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法、市场法与成本法的比较分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在评估一栋具有稳定租金收益的商业写字楼时，最适宜采用的房地产估价方法

是？

A、市场法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法适用于能够产生稳定现金流或具有明确收益潜力的

房地产，如商业写字楼、出租公寓等。A选项市场法适用于有活跃交易案例的房地产，

但商业写字楼个体差异大，可比案例难寻；B选项成本法适用于新建或特殊用途房地

产，但无法体现写字楼的收益能力；D选项假设开发法适用于待开发或再开发的房地

产，与题意不符。知识点：收益法的适用条件。易错点：混淆市场法与收益法的适用场

景，误以为所有商业地产都适合市场法。

2、某城市新区近期新建了大量住宅，导致同类型二手房价格波动较大，此时评估

一套二手房的价值，应谨慎使用的方法是？

A、市场法

B、收益法

C、成本法

D、基准地价修正法

【答案】A

【解析】正确答案是A。市场法依赖于近期、可比的交易案例，但题目中提到“价格

波动较大”，说明市场不稳定，可比案例的代表性差，此时使用市场法可能导致评估结果

失真。B选项收益法适用于出租型房产，但题目未说明房产用途；C选项成本法适用于

新建或特殊房产，但二手房通常不适用；D选项基准地价修正法主要用于土地评估。知

识点：市场法的局限性。易错点：忽视市场波动对市场法可靠性的影响。

3、在评估一座历史保护建筑时，由于缺乏可比交易案例且无法产生常规收益，最

可能采用的方法是？

A、市场法

B、收益法

C、成本法

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D、剩余法

【答案】C

【解析】正确答案是C。历史保护建筑通常具有独特性，缺乏可比交易案例（排除

A），且用途受限难以产生常规收益（排除B），成本法通过重置成本扣除折旧来评估价

值，是此类特殊建筑的常用方法。D选项剩余法适用于待开发土地，与题意不符。知识

点：成本法的适用场景。易错点：误以为所有建筑都适合市场法或收益法，忽视特殊建

筑的评估需求。

4、收益法评估中，资本化率的选择对结果影响显著，以下哪项是确定资本化率时

最需要考虑的因素？

A、建筑物的折旧率

B、类似房地产的收益率

C、土地的增值潜力

D、市场的交易活跃度

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率反映房地产的投资回报率，通常参考类似房地产

的收益率或市场平均回报率。A选项折旧率是成本法的概念；C选项土地增值潜力与资

本化率无直接关系；D选项交易活跃度影响市场法，而非收益法。知识点：收益法中资

本化率的确定依据。易错点：混淆资本化率与折旧率的概念。

5、市场法评估时，对可比案例进行交易日期修正的主要目的是？

A、消除交易情况差异

B、反映市场价格变动

C、调整区位差异

D、修正物业状况差异

【答案】B

【解析】正确答案是B。交易日期修正是为了将可比案例的交易价格调整到评估基

准日的价格水平，以反映市场价格变动。A选项交易情况差异通过交易情况修正解决；

C选项区位差异通过区位因素修正解决；D选项物业状况差异通过实物状况修正解决。

知识点：市场法的修正因素。易错点：混淆不同修正因素的作用。

6、成本法评估中，重置成本与重建成本的主要区别在于？

A、计算方式不同

B、材料价格不同

C、建筑标准不同

D、折旧计算不同

【答案】C

【解析】正确答案是C。重置成本是按当前建筑标准重新建造的成本，重建成本是

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按原建筑标