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2025年特许金融分析师养老金计划房地产信托投资专题试卷及解析1

2025年特许金融分析师养老金计划房地产信托投资专题试

卷及解析

2025年特许金融分析师养老金计划房地产信托投资专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在养老金计划投资房地产投资信托基金（REITs）时，以下哪项特征最符合其作

为长期投资工具的核心优势？

A、高流动性，可随时赎回

B、强制分红要求，提供稳定现金流

C、价格波动性低于国债

D、投资门槛低，适合小额投资者

【答案】B

【解析】正确答案是B。REITs的强制分红要求（通常需将90%以上应税收入分配

给股东）使其成为养老金计划获取稳定现金流的理想工具。A错误，REITs虽在交易

所交易但流动性不及现金等价物；C错误，REITs价格波动性通常高于国债；D错误，

虽然REITs投资门槛较低，但这并非养老金计划投资的核心考量因素。知识点：REITs

的分红机制与养老金现金流需求匹配性。易错点：考生可能误选C，低估REITs的波

动性。

2、某养老金计划考虑投资医疗保健类REITs，以下哪项风险最需要重点关注？

A、利率敏感性风险

B、租户集中度风险

C、地理位置过时风险

D、政策法规变动风险

【答案】D

【解析】正确答案是D。医疗保健REITs受医保政策、医疗法规等直接影响，政策

变动可能显著影响其现金流。A、B、C虽然也是REITs的普遍风险，但对医疗类REITs

而言政策风险更为特殊且影响深远。知识点：细分类型REITs的特殊风险。易错点：考

生可能忽视医疗行业的强监管特性而选择其他常见风险。

3、在REITs估值中，净资产价值（NAV）法最适用于评估哪类REITs？

A、零售类REITs

B、数据中心REITs

C、抵押型REITs

D、酒店类REITs

【答案】B

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【解析】正确答案是B。数据中心REITs资产价值稳定且现金流可预测性强，NAV

法能较好反映其内在价值。A和D受经营波动影响大，更适合现金流折现法；C主要

看利差而非资产价值。知识点：REITs估值方法与资产类型匹配性。易错点：考生可能

误认为NAV法适用于所有REITs。

4、养老金计划投资REITs时，以下哪项指标最能反映其运营效率？

A、资本化率

B、运营费用率（FFOMargin）

C、负债权益比

D、股息收益率

【答案】B

【解析】正确答案是B。运营费用率直接反映REITs的管理效率，是养老金评估长

期运营能力的关键。A反映资产估值水平，C反映财务杠杆，D反映分红能力，但都不

直接体现运营效率。知识点：REITs财务指标分析。易错点：考生可能混淆运营效率与

分红能力指标。

5、全球REITs市场对养老金计划最具吸引力的特点是什么？

A、单一市场集中度高

B、与股票市场相关性低

C、投资期限通常较短

D、监管标准完全统一

【答案】B

【解析】正确答案是B。REITs与股票的低相关性有助于养老金实现资产配置多元

化。A错误，全球REITs市场分散；C错误，REITs适合长期投资；D错误，各国监

管存在差异。知识点：REITs在资产配置中的作用。易错点：考生可能忽视相关性这一

核心配置价值。

6、在REITs投资中，“内部收益率（IRR）”最适用于评估以下哪类投资？

A、二级市场交易REITs

B、开发型REITs项目

C、成熟商业地产REITs

D、抵押型REITs

【答案】B

【解析】正确答案是B。开发型项目有明确的投资周期和现金流，IRR能准确衡量

其回报。A和C更适合用当前收益率等指标；D主要看利差收益。知识点：REITs投

资回报评估方法。易错点：考生可能误用IRR评估流动性资产。

7、养老金