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2025年房地产经纪人因抵押权纠纷导致交易失败的典型案例分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人因抵押权纠纷导致交易失败的典型案例分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产交易过程中，若卖方未告知买方房屋已设立抵押权，导致交易无法完成，主要责任方是？

A、买方

B、卖方

C、房地产经纪人

D、银行

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，卖方有义务如实告知房屋权属状况，未披露抵押权构成违约。A选项买方无过错；C选项经纪人未尽核查义务需承担连带责任，但主责在卖方；D选项银行作为抵押权人无直接过错。知识点：抵押权告知义务。易错点：误将经纪人责任等同于主责。

2、房地产经纪人发现交易房屋存在未注销的抵押登记时，应首先采取的措施是？

A、直接终止交易

B、建议卖方解押

C、隐瞒事实促成交易

D、要求买方承担解押费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。经纪人应指导卖方通过清偿债务或替代担保解除抵押，这是合法合规的解决路径。A选项过于草率；C选项违反职业道德；D选项费用承担需协商，不能单方决定。知识点：抵押权处置流程。易错点：混淆建议与强制的法律边界。

3、因抵押权人行使优先受偿权导致交易失败，买方已支付的定金应如何处理？

A、卖方全额返还

B、卖方双倍返还

C、定金不予退还

D、按过错比例分担

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》定金罚则，卖方违约导致交易失败应双倍返还定金。A选项未体现违约责任；C选项适用于买方违约；D选项无法律依据。知识点：定金罚则适用。易错点：忽视抵押权纠纷属于卖方违约情形。

4、房地产经纪合同中未约定抵押权核查义务，经纪人是否需对交易失败担责？

A、无需担责

B、需承担全部责任

C、需承担补充责任

D、需承担连带责任

【答案】C

【解析】正确答案是C。即使未明确约定，经纪人基于专业属性仍负有合理注意义务，需承担补充责任。A选项违反行业规范；B选项责任过重；D选项连带责任需法律明文规定。知识点：默示义务认定。易错点：混淆合同约定与法定义务。

5、房屋存在多次抵押登记时，买方最应关注的风险是？

A、房屋价格过高

B、抵押权顺位风险

C、房屋质量问题

D、产权年限不足

【答案】B

【解析】正确答案是B。顺位在后的抵押权可能无法实现受偿，直接影响交易安全。A、C、D选项与抵押权无关。知识点：抵押权顺位效力。易错点：忽视顺位对债权实现的影响。

6、卖方伪造抵押注销证明导致交易失败，买方可以主张的权利是？

A、继续履行合同

B、解除合同并索赔

C、要求降价交易

D、更换抵押物

【答案】B

【解析】正确答案是B。欺诈行为构成根本违约，买方有权解除合同并要求赔偿。A选项已无履行基础；C、D选项无法律依据。知识点：合同解除权。易错点：混淆欺诈与一般违约的法律后果。

7、银行作为抵押权人拒绝配合解押时，卖方可以采取的法律途径是？

A、强行过户

B、起诉银行

C、申请强制执行

D、协商债务重组

【答案】D

【解析】正确答案是D。协商债务重组是解决抵押权纠纷的首选方式。A选项违法；B选项需有明确诉由；C选项需生效判决支持。知识点：抵押权实现方式。易错点：忽视协商优先原则。

8、房地产经纪人未核实抵押权状态即发布房源信息，违反的行业规范是？

A、房源真实性原则

B、客户优先原则

C、公平交易原则

D、信息保密原则

【答案】A

【解析】正确答案是A。房源信息必须真实完整，抵押权属于重要权属信息。B、C、D选项与题干无关。知识点：房源信息发布规范。易错点：混淆不同行业原则的适用场景。

9、买方明知房屋存在抵押仍签订合同，交易失败时能否主张定金返还？

A、全额返还

B、双倍返还

C、不予返还

D、部分返还

【答案】C

【解析】正确答案是C。买方明知风险仍交易构成自担风险，无权主张定金返还。A、B选项违背公平原则；D选项无法律依据。知识点：风险自担原则。易错点：忽视买方注意义务。

10、抵押权纠纷导致交易失败，经纪人最可能面临的行政处罚是？

A、吊销执照

B、罚款

C、行业禁入

D、警告

【答案】B

【解析】正确答案是B。一般违规行为通常处以罚款，A、C选项适用于严重违法；D选项处罚过轻。知识点：行政处罚层级。易错点：混淆违规与违法的处罚标准。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人预防抵押权纠纷应采取的措施包括？

A、核查不动产登记簿

B、要求卖方书面承诺

C、告知买方风险

D、代为办理解押

E、隐瞒抵押信息

【答案】A、B、C

【解析】A、B、C选项均属于风险防范措施；D选项超出经纪人权限；E选项违反职业道德。知识点：风险防控措施。易错点：忽视核查登记簿的必要性。

2、抵押权纠纷导致交易失败时，买方可以主张的赔偿范围包括？

A、定金损失

B、中介费

C、房价上