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2025年房地产估价师考试实务操作模拟卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

试卷内容

一、本试卷共分为七个大题，总分为100分。

二、请根据题目要求，在答题纸上作答。

第一大题

请简述房地产估价的基本原则，并分别说明其在市场法、收益法、成本法三种估价方法中的应用。

第二大题

某城市中心一栋写字楼，共20层，总建筑面积为20000平方米，其中地上建筑面积18000平方米，地下建筑面积2000平方米。该写字楼用途为办公，现状为出租。相邻区域类似写字楼的近期市场租金水平如下：

|区域|租金水平（元/平方米·月）|

|----------|------------------------|

|A区域|35|

|B区域|30|

|C区域|28|

|D区域|32|

该写字楼出租率目前为85%，物业管理费为租金的4%，房产税为房产价值的1.2%，土地使用税为土地面积每平方米10元/年。已知该写字楼土地面积为5000平方米，土地取得成本为8000万元，开发成本为4000万元，开发费用为（土地取得成本+开发成本）的10%，管理费用为（土地取得成本+开发成本+开发费用）的3%，销售费用为（土地取得成本+开发成本+开发费用+管理费用）的2%，投资利息按土地取得成本和开发成本之和的6%计算，开发利润率按（土地取得成本+开发成本+开发费用+管理费用+投资利息）的15%计算。假设该写字楼剩余使用年限为40年，折旧年限为50年，残值率为0。试估算该写字楼在当前状况下的市场价值。

第三大题

某开发商拥有一块面积为5000平方米的熟地，计划开发建设商品住宅。该地块所在区域规划用途为住宅，容积率上限为3.0，建筑密度上限为25%，绿地率下限为30%。目前市场上同类商品住宅的售价为每平方米8000元，开发成本为每平方米3000元，管理费用为（土地取得成本+开发成本）的3%，销售费用为（土地取得成本+开发成本+管理费用）的2%，投资利息按土地取得成本和开发成本之和的5%计算，开发利润率按（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）的20%计算。假设建筑安装工程费为每平方米2500元，基础设施建设费为每平方米1000元，公共配套设施建设费为每平方米500元，不可预见费按前三项费用之和的5%计提，土地使用权出让金已包含在土地取得成本中。试采用假设开发法，估算该地块在当前规划条件下的开发完成价值。

第四大题

某业主拥有一套位于城市普通住宅区的住宅，拟出售。该住宅建筑面积100平方米，购入日期为5年前，当时购置价格为40万元，已缴纳相关税费。目前该住宅所在区域新建商品住宅平均售价为每平方米7000元，类似二手房成交价格约为新建商品住宅售价的九折。该住宅室内装修费用为5万元，已使用5年，成新率为80%。物业费为每月每平方米10元，已支付5年。该住宅所在区域近三年平均增值率为6%。假设出售时需缴纳的税费为成交价的5%。试采用市场法，估算该住宅的现时市场价值。

第五大题

某企业拥有一栋已使用15年的厂房，计划用于对外出租。该厂房建筑面积2000平方米，结构类型为钢筋混凝土结构，土地使用权年限为40年，已使用10年，剩余年限为30年。目前市场上同类厂房的月租金为每平方米80元，出租率为70%。该厂房的年维修费用为5万元，物业管理费为年租金的3%，房产税按房产原值的1.2%缴纳，土地使用税为土地面积每平方米8元/年。该厂房的重置成本为800万元，成新率为70%。假设该厂房的土地面积为3000平方米，土地取得成本为2000万元，土地增值额为土地取得成本的20%。试采用收益法，估算该厂房的现时市场价值。

第六大题

某企业拥有一块位于城市工业区的土地，土地面积为10000平方米，土地使用权年限为50年，已使用5年，剩余年限为45年。该地块用途为工业，容积率为1.0。目前该工业区同类土地的年租金水平为每平方米100元，土地使用税为土地面积每平方米5元/年。已知该企业取得该地块的土地使用权时支付了2000万元，并投入了500万元进行“三通一平”基础设施建设。该土地的重置成本为每平方米800元，成新率为90%。假设该地块的剩余使用年限内年租金增长率预计为2%，折现率为8%。试采用成本法，估算该地块的现时市场价值。

第七大题

某估价机构接受委托，为某商业物业进行租赁价值评估。估价目的为确定该物业在当前市场状况下的合理租金水平。估价对象为一栋位于市中心商业区的购物中