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管理规约和业主大会议事规则

为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，营造文明、和谐、宜居的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规，结合本区域实际情况，全体业主共同制定本管理规范及业主共同决定事项的议事规则如下：

一、物业使用与维护规范

本物业管理区域内的物业由全体业主共有，包括建筑物专有部分以外的共有部分（含共用部位、共用设施设备）、物业管理用房、公共绿地、道路、车位（库）等。业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应义务。

业主在使用物业时应遵守以下规定：

1.装修管理：业主进行室内装修前，需向物业服务企业提交装修方案（含设计图纸、施工单位资质证明等材料），经审核备案后签订《装修管理协议》。装修期间，每日施工时间为8:00-12:00、14:00-18:00，法定节假日及休息日全天禁止进行产生噪音、振动的装修作业（如电钻、切割等）。装修垃圾需袋装后投放至物业服务企业指定的临时堆放点，禁止随意堆放或倒入生活垃圾箱。因装修造成共用部位、共用设施设备损坏的，业主需承担修复费用及相应赔偿责任。

2.公共区域使用：禁止占用、堵塞、封闭消防通道、疏散楼梯、安全出口、公共走廊、电梯前室等共用通道；禁止在阳台、窗台、外廊等区域堆放易燃物品或超荷载物品；禁止在建筑物外墙、公共楼梯间、电梯轿厢等共有部位擅自张贴、涂写、悬挂广告或其他物品；禁止私自在公共绿地内种植蔬菜、搭建花架、围栏等。

3.环境卫生与垃圾分类：业主应按照垃圾分类要求将生活垃圾投入对应的收集容器，大件垃圾需提前联系物业服务企业预约清运。禁止从建筑物内向外抛掷物品；禁止在公共区域饲养家禽、鸽子等动物；宠物饲养人需随身携带清洁工具，及时清理宠物排泄物，遛犬时须牵绳并避让老人、儿童及孕妇。

4.设施设备维护：业主需配合物业服务企业对共用设施设备（如电梯、消防设施、供水供电系统等）的日常检查、维修和养护。因业主不当使用导致共用设施设备损坏的，责任方需承担维修费用；对于专有部分内的设施设备（如户内水管、电线等），由业主自行维护，若因未及时维护造成相邻业主损失的，需承担赔偿责任。

二、业主权利与义务

业主依法享有以下权利：

-对物业共有部分和共同事务的知情权、参与权、表决权；

-监督物业服务企业履行物业服务合同的权利；

-提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利；

-对物业专项维修资金的管理和使用情况进行监督的权利；

-法律、法规规定的其他权利。

业主应履行以下义务：

-遵守本管理规范及业主大会依法作出的决议；

-按照物业服务合同约定及时足额缴纳物业服务费、电梯运行费、公共能耗费等相关费用；

-配合物业服务企业和业主委员会开展的物业管理活动；

-不得损害其他业主的合法权益，因自身行为造成他人损失的，需依法承担赔偿责任；

-法律、法规规定的其他义务。

三、业主大会的组成与职责

本物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会是业主行使共同管理权的最高权力机构。业主大会通过召开会议的形式作出决定，未成立业主大会前，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导业主成立业主大会筹备组，组织召开首次业主大会会议。

业主大会履行下列职责：

-制定和修改管理规范、业主大会议事规则；

-选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

-选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

-使用建筑物及其附属设施的维修资金；

-筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

-改建、重建建筑物及其附属设施；

-改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

-有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

四、业主大会会议的召开与表决

业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1次，具体时间由业主大会议事规则约定；有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开临时会议：

-经20%以上业主提议的；

-发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

-业主大会议事规则规定的其他情形。

业主大会会议由业主委员会召集。首次业主大会会议由筹备组召集。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题等事项以书面形式在物业管理区域内公告，并同时通过业主群、电子屏等方式通知全体业主。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但需出具书面委托书，明确委托事项、权限和期限。

业主大会会议表决采用“面积和人数双过半”原则，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（以下简称“双过半”）。其中，筹集维修资金、改建重建建筑物及