2025年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟测试卷（附答案）.docxVIP

2025年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟测试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

某投资者拟投资一处位于城市新开发区域的地块进行房地产开发。地块面积5000平方米，土地使用年限40年，红线范围内容积率为3.0，土地取得成本为800万元，预计开发成本（包括建安工程费、市政配套费等）为3000万元，管理费用为土地取得成本和开发成本的5%，销售费用为开发成本的8%，投资利息按年利率6%计算，开发期为2年，销售期为1年，销售费用发生在销售期初，其余费用均匀发生在相应的年度内。假设开发完成后的房地产售价预计为每平方米建筑面积8000元。不考虑税费等其他因素，试计算该项目的全部投资利润率。

二、

某公司于2018年1月1日取得一块工业用地50年使用权，用于建设厂房。土地面积为10万平方米，土地出让价格为每平方米800元。2019年1月1日，该公司以该厂房对外投资，采用成本法评估其价值。评估基准日为2023年12月31日。已知该工业用地在2023年12月31日的土地市场价格为每平方米1000元；厂房建于2019年1月1日，建筑成本为每平方米3000元，建筑折旧额为600万元。假设厂房的剩余经济寿命为50年，残值为0。试计算该厂房在2023年12月31日的价值。

三、

某估价机构接受委托，对一栋位于市中心商业区的写字楼进行租赁价值评估，估价对象建筑面积为2万平方米，其中可租赁面积为1.8万平方米，不可租赁面积（如设备层、管道井等）为0.2万平方米。评估基准日为2024年10月31日。通过市场调查，得知同类写字楼在评估基准日的月租金水平为每平方米建筑面积150元，空置率为10%。业主承担物业费等费用，租户需承担租金之外的其他费用。假设租户承担的费用为租金的20%。试计算该写字楼在评估基准日的月租赁价值。

四、

某住宅小区的业主大会决定对小区的公共配套设施——一栋已使用15年的管理用房进行改建，用于小区物业服务中心。估价师接受委托，对该管理用房的改建后价值进行评估。评估基准日为2025年3月31日。已知该管理用房原值为800万元，建筑成新率为60%。改建方案预计投资1000万元，改建完成后预计可增加建筑面积1200平方米，该部分建筑面积的假设开发法评估价值为每平方米建筑面积8000元。假设改建后的管理用房整体（包括原建筑和新增部分）的折旧年限为40年，残值为0，折旧均匀计算。试计算该管理用房在改建完成后，即2025年3月31日的价值。

五、

某估价机构接受委托，评估一宗用于商业用途的待开发土地的价值。土地面积为2000平方米，土地使用权年限为40年，从2024年1月1日起算。该地块位于城市繁华地段，规划用途为商业，容积率为2.0-3.0。评估基准日为2025年6月30日。通过市场调查，收集到以下交易案例：

*案例A：与估价对象相邻，面积1500平方米，土地剩余使用年限35年，于2024年3月31日转让，成交价格为3000万元。

*案例B：位于同一区域，面积2500平方米，土地剩余使用年限38年，于2024年5月1日转让，成交价格为4500万元。

*案例C：位于邻近区域，面积1800平方米，土地剩余使用年限42年，于2023年12月31日转让，成交价格为2800万元。

此外，调查得知该区域同类商业用地在评估基准日的市场租金水平为每月每平方米建筑面积200元，空置率平均为15%，资本化率为8%。开发建设期为2年，期间费用（包括管理费用、销售费用和投资利息）占开发价值的25%。假设土地取得成本在土地出让时一次性支付，开发费用在开发期初和开发期中均匀投入。试计算该待开发土地在2025年6月30日的价值。

试卷答案

一、

全部投资利润率=[(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息)-(土地取得成本+开发成本)]/(土地取得成本+开发成本)

=[(800+3000+0.05*(800+3000)+[800+3000]/2*6%+[3000+0.05*(800+3000)]/2*6%+3000*6%)-(800+3000)]/(800+3000)

=[3800+190+180+180+180+180]/3800

=3990/3800

=1.05

=105%

解析思路：

1.计算总开发成本：土地取得成本+建安工程费+市政配套费=3000万元。

2.计算管理费用：土地取得成本和开发成本的5%=0.05*(800+3000)=190万元。

3.计算投资利息：

*土地取得成本利息：800*6%*2=96万