2025年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟卷（附答案）.docxVIP

2025年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

某城市核心商业区有一栋建于1998年的八层框架结构写字楼，建筑面积约8000平方米，土地面积2000平方米。业主委托估价机构对其价值进行评估，拟以出租为目的，租赁市场较为活跃。请分析并回答以下问题：

1.在选择估价方法时，若市场法适用，应搜集哪些主要的市场交易案例？请简述搜集和筛选案例时应注意的关键因素。

2.若采用市场法中的比较法，假设选取了三个可比案例A、B、C，其成交价格分别为8000元/平方米、7500元/平方米、8500元/平方米，交易时间分别为6个月前、1年前、2年前。请简述如何运用交易时间修正将三个案例价格修正到价值时点价格（假设该区域商业租金水平及物业价格近期保持稳定）。

3.若采用收益法，请简述在估算该写字楼未来年收益时，应考虑哪些主要因素？并简述确定其资本化率的主要思路和方法。

4.假设通过市场法得出的比准价格和通过收益法得出的收益价格存在一定差异，请简述在确定最终估价结果时，应如何进行综合处理？

二、

某业主拥有一宗位于城市近郊、规划用途为住宅的土地，土地面积3000平方米，容积率为2.0，土地取得成本为3000元/平方米。该地块现状为空地，业主拟通过“招拍挂”方式将其出让。请就以下事项进行分析和回答：

1.若采用市场法评估该土地价值，应选取哪些类型的可比案例？在选取案例时，应重点关注哪些可比案例的特征？请简述对选取的可比案例进行修正时应考虑的主要因素（至少列举四个）。

2.若采用成本法评估该土地价值，请简述其主要计算思路和公式。在估算土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、土地增值收益时，应考虑哪些主要因素？

3.假设通过市场法估算出的该土地出让价值为8000元/平方米，通过成本法估算出的价值为6000元/平方米。请简述在确定最终估价结果时，可能存在哪些原因导致两种方法结果差异较大？估价师应如何分析并处理这种差异？

三、

某估价机构接受委托，对某城市新建成的建筑面积为5000平方米的独立零售店铺进行估价。估价目的是为业主与潜在承租人签订租赁合同提供价值参考。估价时点为2025年10月1日。请分析并回答以下问题：

1.在运用市场法评估该店铺价值时，若搜集到三个可比案例D、E、F，其租赁信息如下表所示（假设均按有效面积租赁）：

|案例代号|租赁面积（㎡）|租金（元/月·㎡）|租赁期限（年）|空置期|

|:-------|:-------------|:---------------|:-------------|:-----|

|D|300|120|3|1|

|E|400|110|5|0.5|

|F|350|125|4|2|

请简述如何运用市场法中的比较法，结合租金水平、租赁期限、空置期等因素，对该三个案例的租金进行修正，并得出评估对象的比准租金。

2.假设评估对象与可比案例在位置、装修、可见性等方面具有可比性，但评估对象的面积比案例E稍大，比案例D和F稍小。请简述在确定最终估价结果（价格）时，如何将面积因素对价值的影响纳入考虑？

3.除了市场法，还有哪些估价方法适用于评估该零售店铺的价值？请简述其中一种方法的原理和主要步骤。

四、

某业主拥有一栋已使用15年的住宅楼，建筑面积2000平方米，共有50户住户。由于房屋老旧，业主拟将其整体出租给物业管理公司进行改造翻新后统一出租。请就以下事项进行分析和回答：

1.在对该住宅楼进行价值评估时，若采用成本法，请简述其主要计算思路和公式。在估算重置成本和折旧时，应分别考虑哪些主要因素？

2.假设通过成本法估算出的该住宅楼价值为4000万元。在评估其租赁价值时，若采用市场法，应如何选取可比案例？在分析比较修正时，除了价格因素，还应重点关注哪些影响住宅租赁价值的重要因素？

3.请简述在出具该住宅楼的整体租赁评估报告时，除了常规的估价报告内容外，还应特别关注或说明哪些事项？

五、

某估价师在执行一项企业并购项目中的房产评估业务时，请分析并回答以下问题：

1.请简述在评估该企业名下多项房地产（包括住宅、写字楼、厂房等）的价值时