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集体土地增值收益的产生机理综述

目录

TOC\o1-3\h\u14214集体土地增值收益的产生机理综述 1

116271.1土地增值收益来源分析 1

240671.1.1土地自然增值 1

130081.1.2土地投资性增值 1

267111.1.3土地用途转变性增值 2

135451.1.4土地供求性增值 3

317831.2土地增值的环节及测算分析 3

141731.2.1征地环节的增值及测算 3

243181.2.2出让环节的增值及测算 4

83201.2.3开发建设环节的增值及测算 4

1.1土地增值收益来源分析

关于土地增值产生的原因学术界有众多研究，一般说来，集体土地的增值一般可分为以下四种类型。

1.1.1土地自然增值

土地作为自然的产物，具有面积有限、土质差异、位置固定等自然特性。随着人类经济社会活动的不断扩大，必然会随之增加对土地的需求，土地自然产生增值。土地总量有限，在一段时期内，人口不断增加，经济社会活动的发展使得土地越来越稀缺，只能不断提高土地利用效率、扩大未利用地的开发来满足发展的需要，使得土地的价值不断增加。这种自然增值随着人口增长、经济繁荣、社会进步而逐渐增加，并非土地所有者投入资金、技术、劳动等造成。

1.1.2土地投资性增值

土地投资性增值既包括土地所有者对其所占有的土地投入资金、技术、劳动等要素引起的土地增值，也包括社会性投资改善临近土地所引起的增值。前者被称为土地内部投资增值或者直接投资性增值，这种投资增值往往是多个生产要素共同作用的结果。在要素投入的作用下，土地的利用水平得到提升，相应的产出也随之提高。对未利用地来说，投入资金劳动等要素可以将未利用地改变成耕地、水田等单位产出更高的农用地，从而实现未利用地的增值；对农用地来说，随着各种生产要素的投入，土地的质量得到进一步提升，单位经济产出增加，带来土地收益的提高。对建设用地来说，土地通过整平、市政建设等投入生产要素带来土地价格的提升。因此直接性投资增值主要是由于人为投入生产要素所导致的增值。

由于周围的基础设施建设、城市规划改变等外部因素产生的辐射作用导致的增值被称为外部投资增值。这种增值是由土地所有者或者占有者之外的投资引起的，既包括国家政府部门的公共投资，也包括单位或个人投资行为的外部性产生的邻近土地增值。土地位置固定的特性使得土地的利用状况既影响周边区域，也被周边区域影响。例如国家对某一特定土地进行基础设施建设进行改善，不仅导致特定地块地价的上涨，也会辐射影响周边土地价格的上涨。

1.1.3土地用途转变性增值

用途性增值是指土地开发利用方式发生改变所导致的增值，一般来说土地用途转变普遍是从低产出低收益的土地利用模式转向高产出高收益的土地利用模式。增值最明显的例子就是农用地转变为国有建设用地。农用地的农业资本构成远远低于用于工业商业等开发利用的建设土地，单位土地的利用集约度也具有极大差异。农用地单位投资低，相应的获得收益也远不如建设用地。建设用地能更好的将资金、劳动等生产要素集中在特定土地上，从而大大提高土地集约利用水平，产生更高的收益。

1.1.4土地供求性增值

随着社会发展人口增加，人类对社会生产活动的空间需求也越来越大。但是土地自然总量有限，供给缺乏弹性，随着土地开发利用规模的扩大，土地的稀缺性不断提升。在供给需求不平衡的情况下，土地价格随着需求的增加而不断提高，由此形成了供求增值。人口的不断增长使得人类为满足生存需求而不断地开发新的土地或者加大对土地的开发利用程度，经济社会的不断进步会推动城镇化发展，造成人口向城市集中，使得人们对公共设施的要求不断提高，从而进一步加强对土地的需求。但是土地的自然总量是固定的，不会随着需求的增加而扩大供给，这种供求差异就产生了土地增值。随着社会的不断发展，供求性增值也会不断扩大。由于城市建设，农用地或者未利用地不断地被转变为建设用地，能供给到市场的土地将会越来越少，供给曲线的弹性将会越来越小，最终趋于无弹性。而人类对土地的需求不断扩大，需求弹性将会越来越大，最终趋于无穷大。

1.2土地增值的环节及测算分析

我国由于城镇化发展的需要，集体土地被征收转变为国有建设用地将是长期存在的现象。土地作为要素之一，增值收益关键在于它的产权经济关系。在我国现行土地征收及出让制度下，集体土地经过征收、出让、开发三个环节，每个环节土地的经济关系和产权关系都发生变化，从而产生了增值收益。

1.2.1征地环节的增值及测算

土地征收是指国家在公共利益需求下，依托公权力采用经济补偿的方式将集体所有土地转变成为国家所有土地。根据法律规定，土地征收补偿要遵照公平合理原则，及时足额支付给被征地农民土地补偿费、安置补助费、住宅及地上附着物和青苗补偿费用，并安排被征