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三亚市农村集体土地流转合同清理规范工作方案

为深入贯彻落实中央及省委关于农村集体土地管理制度改革的决策部署，进一步规范三亚市农村集体土地流转行为，维护农村集体经济组织和农民合法权益，推动农村土地资源高效集约利用，服务海南自贸港建设与乡村振兴战略实施，结合本市实际，现就开展农村集体土地流转合同清理规范工作制定本方案。

近年来，随着三亚市农业现代化、乡村旅游等产业快速发展，农村集体土地流转规模持续扩大，在促进农业增效、农民增收、农村发展中发挥了重要作用。但受历史条件、管理水平、政策衔接等因素影响，部分土地流转合同存在主体不适格、程序不规范、期限超范围、用途不合理、权益保障不到位等问题，引发土地权属纠纷、租金拖欠、资源闲置等矛盾，制约了土地资源优化配置，影响农村社会和谐稳定。为全面摸清底数、解决突出问题、健全长效机制，亟需对全市农村集体土地流转合同开展系统性清理规范。

一、总体要求

指导思想：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，严格落实《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国土地管理法》《海南省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》等法律法规，坚持“依法依规、尊重历史、问题导向、分类处置、农民主体”原则，通过清理规范，实现流转合同合法合规、权利义务清晰、监管服务到位、纠纷有效化解，为农村土地有序流转、资源高效利用、农民权益保障提供坚实基础。

基本原则：

1.依法依规。严格以法律法规和政策为依据，确保清理规范工作程序合法、结果合规，避免因操作不当引发新的矛盾。

2.问题导向。聚焦合同签订、履行、监管中的突出问题，精准识别、分类施策，切实解决历史遗留问题。

3.尊重民意。充分保障农村集体经济组织成员的知情权、参与权、决策权，涉及农民切身利益的事项须经民主程序讨论决定。

4.分类处置。根据合同性质、问题类型、影响程度，采取协商整改、补充完善、终止解除等差异化措施，确保处置结果公平合理。

5.长效管理。结合清理规范工作，建立健全土地流转合同备案、动态监测、风险防范等制度，形成“源头管控、过程监管、事后跟踪”的全链条管理机制。

二、主要任务

（一）全面清查流转合同基本情况

以村（居）委会为单位，对2023年12月31日前签订的农村集体土地（含耕地、园地、林地、草地、未利用地等）流转合同开展拉网式排查，重点清查以下内容：

1.合同主体合法性：核查发包方是否为农村集体经济组织（村民小组、村集体经济合作社等），是否存在村民委员会或其他组织越权发包；承包方是否具备农业经营能力或资质，是否存在非本集体经济组织成员未经民主程序承包土地的情况。

2.合同期限合规性：检查流转期限是否超过法律法规规定的上限（耕地流转期限不得超过承包期剩余期限，草地不超过50年，林地不超过70年），是否存在“长期流转”“永久流转”等无效约定。

3.土地用途合理性：核实土地流转后实际用途是否符合合同约定，是否存在擅自改变农业用途、违规建设非农设施（如私建住宅、厂房、停车场等）、占用永久基本农田发展林果业或挖塘养鱼等“非农化”“非粮化”问题。

4.程序履行规范性：查阅村民会议或村民代表会议记录、备案登记材料，确认流转是否履行“四议两公开”程序（党支部提议、“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议，决议公开、实施结果公开），是否按规定报乡镇政府（街道办事处）备案。

5.权益保障充分性：审查合同是否明确租金标准、支付方式、调整机制（如是否约定随物价指数或周边地价动态调整），是否存在租金明显低于市场水平或长期未调整导致农民利益受损的情况；检查租金是否按时足额支付，是否存在拖欠、挪用现象；核实合同是否约定土地复垦、地上附着物处置、流转终止后土地归还等条款。

（二）分类规范问题合同

根据清查结果，对问题合同实行“一合同一档案、一问题一方案”，分类推进整改：

1.无效或可撤销合同：对违反法律法规强制性规定（如擅自将永久基本农田流转用于非粮用途）、损害集体或农民利益（如恶意串通低价流转）、主体不适格（如村民小组未经授权由个人代签）的合同，依法认定无效；对因重大误解、显失公平签订的合同，引导双方协商撤销或变更。

2.程序瑕疵合同：对未履行民主决策程序但已实际履行且双方无争议的合同，补充完善村民会议或村民代表会议决议；对未按规定备案的合同，督促发包方在整改期内完成备案手续。

3.超期或用途不当合同：对流转期限超过法定上限的合同，核减超期部分；对擅自改变土地用途的，责令承包方限期恢复原用途，拒不整改的依法解除合同并追究责任；对符合国土空间规划、确需调整用途的，按程序办理农用地转用审批手续。

4.权益保障缺失合同：对未明