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土地增值税清算收入审核专题测试题

1、土地增值税清算的“清算单位”通常以什么为依据进行划分？[单选题]*

A、企业自行决定

B、税务机关指定的任意范围

C、《建设工程规划许可证》(正确答案)

D、商品房预售许可证

答案解析：

清算单位的划分通常以政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》为依据，确认哪些项目属于本次清算的范围。

2、【收入总额构成】土地增值税应税收入总额不包括以下哪项？[单选题]*

A、转让房产收到的货币资金

B、以开发产品抵偿债务的实物收入

C、因购房者违约而收取的违约金

D、代收并由企业统一开具发票的住宅专项维修资金(正确答案)

答案解析：

应税收入总额包括货币、实物和其他收入。违约金属于价外费用应计入收入。但代收的专项维修资金若未计入房价且单独核算，可不作为转让收入。

3、【营改增影响】某房地产公司对一老项目采用简易计税方法，取得含税销售收入10,500万元。其土地增值税清算应税收入为多少？[单选题]*

A、10,500万元

B、10,000万元(正确答案)

C、11,025万元

D、10,500÷（1+5%）=10,000万元

答案解析：

简易计税项目，应税收入=含税收入÷（1+5%）。因此，10,500万÷1.05=10,000万元。

4、【价格偏低调整】税务机关认定纳税人申报的销售价格偏低且无正当理由时，最优先采用的核定方法是？[单选题]*

A、委托第三方评估机构进行评估

B、参照当地当年同类房地产的市场价格确定

C、按本企业同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定(正确答案)

D、由主管税务机关直接核定

答案解析：

处理方式的顺序通常是：首先按本企业同期同类平均价确定，其次才参照市场价格或评估价值。

5、【正当理由判断】下列哪种情形下的低价销售，可以被视为“有正当理由”？[单选题]*

A、为快速回笼资金，以低于周边楼盘20%的价格销售给非关联企业

B、销售给公司高管的亲戚，价格仅为市场价的60%

C、经公开拍卖程序后，以流拍价再次拍卖成交的价格(正确答案)

D、为打压竞争对手，在特定时段内进行促销降价

答案解析：

公开拍卖方式转让的价格，即使偏低，也因其程序的公正性和公开性而被视为有正当理由。其他选项，特别是涉及关联方或缺乏客观程序的低价，通常不被认可。

6、下列哪项不属于土地增值税的扣除项目？[单选题]*

A、土地使用权出让金

B、房地产开发成本

C、房地产开发费用

D、房屋销售广告费(正确答案)

7、【视同销售-回迁房】房地产企业用本项目房产安置回迁户，正确的税务处理是？[单选题]*

A、仅将回迁房视同销售确认收入，不确认拆迁补偿费

B、仅将回迁房建安成本计入拆迁补偿费，不确认收入

C、视同销售确认收入，同时将同等金额确认为房地产开发项目的拆迁补偿费(正确答案)

D、无需进行任何税务处理，因为属于安置行为，没有现金流

答案解析：

解析：?这是回迁房税务处理的核心要点：一方面要按公允价值或政府定价确认视同销售收入，另一方面要将同等金额（加上或减去支付/收取的补差价）作为拆迁补偿费计入开发成本扣除。

8、【土地成本确认】下列哪项支出可以计入“取得土地使用权所支付的金额”？[单选题]*

A、因逾期支付土地出让金而向国土部门支付的违约金

B、按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金而支付的利息(正确答案)

C、支付给原土地使用者的青苗补偿费（“白条”收据）

D、项目营销中心建筑的土地摊销费用

答案解析：

分期付息的利息可计入地价。违约金、罚款、滞纳金不得扣除。青苗补偿费需取得合法凭证方可扣除。营销中心土地摊销属于开发间接费或期间费用，不属于取得土地的直接成本。

9、【成本分摊原则】对于一次取得土地，分期开发的项目，土地成本在各期之间分摊的最合理方法是？[单选题]*

A、一律按各期建筑面积占比分摊

B、一律按税务机关指定的方法分摊

C、优先按各期占地面积法分摊(正确答案)

D、由企业自行选择任意方法分摊

答案解析：

占地面积法能更准确地反映土地成本的实际消耗，是首选的分摊方法。只有在占地面积难以准确划分时，才采用建筑面积法等其他合理方法。

10、在审核利息支出扣除时，下列哪种情况可以据实扣除？[单选题]*

A、所有利息支出，只要有发票即可

B、利息支出能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明(正确答案)

C、用于项目建设的股东投入资金计算的利息

D、未能提供金融机构证明的流动贷款利息

答案解析：

利息支出要据实扣除，必须同时满足两个条件：一是能够按项目计算分摊，二是能够提供金融机构的合法证明。否则，需按取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。