【华源-2026研报】深耕核心城市，央企平台优势凸显.pdfVIP

证券研究报告

房地产|房地产开发

非金融|首次覆盖报告

hyzqdatemark

2026年02月02日招商蛇口(001979.SZ)

投资评级：买入（首次）——深耕核心城市，央企平台优势凸显

投资要点：

证券分析师深耕大湾区的央企综合运营平台。招商蛇口是招商局集团旗下的房地产业务运营平台，公司

以开发业务、资产运营、物业服务为三大核心支柱，持续构建“租购并举、轻重结合”的多

邓力

元业务格局。过去几年，面对行业调整压力，公司主动优化资产结构：一方面，积极化解历

SAC：S1350525070006

史包袱，自2020年以来累计计提资产及信用减值约226亿元，计提规模在央国企房企中处

dengli@

于相对领先的水平；另一方面，公司在投资端持续优化，聚焦核心城市，提升拿地权益比例。

陈颖

展望未来，我们认为，公司将依托招商局集团的产业协同与融资优势，继续深耕大湾区、长

SAC：S1350525110002

三角以及成渝等核心经济圈，夯实央企综合运营平台的长期竞争力。

chenying02@

受房地产市场调整，短期盈利承压。2015-2021年，公司营收、归母净利CAGR分别为+21.8%、

+13.5%，业绩规模稳步提升；2022-2024年，公司营收、归母净利CAGR分别为-1.1%、

联系人-2.7%，受房地产行业调整影响，业绩有所下滑。1月30日，公司发布2025年业绩预告，

公司预计2025年归母净利10.1-12.5亿元，同比下降69%-75%；扣非后归母净利1.54-2.31

亿元，同比下降91%-94%，归母净利下滑主因：1）部分房地产开发项目存在减值迹象，公

司结合市场情况进行相应计提减值；2）结转项目规模减少，导致营收有所下滑；3）联合营

市场表现：公司的投资收益同比下滑。截至2025Q3末，公司合同负债为1496亿元，较2024年末+5%，

对2024年营收的覆盖倍数为0.84倍，短期来看结转端收入增长存在一定压力。

销售规模稳居行业前列，拿地聚焦并强度提升。根据克而瑞数据，2015-2024年，公司销售

金额CAGR达16%，销售金额排名从全国第14位提升至第5位。2025年，公司实现销售金

额1960亿元，同比-10.6%，优于百强房企整体表现（同比-20%），行业排名提升至全国第

4。2025H1，核心城市10城销售占比提升至70%（同比+4pct），体现公司在核心城市的深

耕与资源集中度持续提升。2025年，公司拿地金额793亿元，同比+63%，拿地/销售金额比

40%，同比+18pct，拿地强度显著提升，新增项目主要集中于上海、深圳、长沙、成都等重

点城市，延续“以销定投、区域聚焦”策略。截至2025H1末，公司未竣工土储面积2413万

平方米，对2024年销售面积的覆盖倍数为2.6倍，土储结构优质且充裕。