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我国房地产税的现状与沪、渝房地产税改革试点分析

目录

TOC\o1-3\h\u8588我国房地产税的现状与沪、渝房地产税改革试点分析 1

29953（一）我国房地产税的制度演进与发展现状 1

28484（二）上海、重庆房地产税改革试点工作比较 2

235631.征税对象 2

58112.计税依据 2

268053.税率 2

76644.免税依据 3

10477（二）改革试点工作效果评价 3

（一）我国房地产税的制度演进与发展现状

1950年在统一税收决定中，首次将房产税和地产税纳入征税范围，之后一年，二者合并称之为“房地产税”。1986年国务院发布《房产税暂行条例》作为在全国范围内实行房产税的基本标准。1988年国务院公布《城镇土地使用税暂行条例》。2006年此条例的征税对象由国内企业、单位、个人逐步扩展至所有外商投资公司和境外单位。2009年，所有外商投资公司、境外单位和团体以及外籍个人都必须依照此前颁布的条例缴纳房产税。

1994年我国启动新一轮税制改革，在新一轮税制改革的背景之下，房地产税的改革尤为关键。2011年上海与重庆两地开展房地产税改革试点，开启了房地产税的实践新阶段。2013年和2014年中共中央的会议与文件均指出适时推进房地产税的改革，房地产税收的改革不会仅局限于房产税，而将涉及房地产税的开发、交易、保有环节的全部税制体系改革。2021年10月，全国人大常委会授权国务院实施新一轮的试点工作。

虽然房地产税的改革早已被纳入规划纲要，但经验的缺失，社会的压力，以及财政的整体考虑之下，我国房地产税在全国范围内统一实行难度较大，立法的缺失也使得我国房地产税日后的发展不明。在立法之前，广泛开展试点的工作将会为我国房地产税的发展提供宝贵经验。由此，上海与重庆两地的改革在中国房地产税历史上有着重要标志性意义。

上海、重庆房地产税改革试点工作比较

2011年，上海与重庆二地相继进行房地产税工作试点，两地的经济发展状况不同，房地产市场价格差距较大，对于房地产税的功能要求不同等使得两地的试点方案存在较大差异。在下述四个方面皆有不同规定。

征税对象

上海市房地产税的纳税对象为全市范围内本市居民在上海市新购入房屋且属于居民家庭第二套及以上数量的住房，同时包含非上海市居民在上海市新购入的房屋。重庆市的征税对象有三类：独栋商品住宅，新购入高档住房以及非本市居民、无工作的个人新购住房。由于两市政府对于房地产税功能的选择不同，两市在征税对象上同样有不同选择。上海市的征税对象为新购入住房，发挥房地产税抑制房价过快增长和炒房囤房行为的功能。重庆市旨在减少贫富差距，调整收入分配。

计税依据

在上海地区，计税依据为房屋的市场评估价值，但是没有建立严谨的市场评估体系。重庆市则不同，重庆市将房屋购买价格作为计税依据。两市的计税依据皆存在缺陷。没有有效的市场评估体系，将会影响计税依据的合理性与公平性，但若采用房屋交易价格则不能够准确反映房屋价格随时间的波动，不易于进行宏观调控。

税率

上海市在试点办法中规定税率暂定为0.6%，后续根据市场价格将对税率进行调整。重庆市则根据征税对象的不同规定不同税率，针对高档住房根据交易单价的不同分别采用0.5%-1.2%不等的税率，针对无本市户籍的购房者统一采用0.5%的税率。

免税依据

上海市以住房面积为其免税依据，同时规定购买住房数量大于等于两套且1年内售出的享受税收优惠。重庆市则以房产面积作为免税依据，针对不同类型的房产，免税面积存在差异，高档房产为100平方米，普通住宅为180平方米。

（二）改革试点工作效果评价

上海与重庆两市的试点工作为我日后我国房地产税的发展提供了参考，与此同时，也出现了一些问题亟待解决。

首先，从试点工作实行之后的房屋成交价格来看，房地产税对房价的影响存在不确定性，并没有发挥其调节房价的作用。上海市住宅销售均价在2012-2014三年内，分别为每平米1.32万元、1.39万元万元以及1.62万元，房价不降反升，在之后几年更是持续增长。数据来源：上海市统计局统计年鉴重庆市房价在2011年至2016年之间均保持稳定，2017年突然增长。此外，重庆市采用交易价格作为计税依据

数据来源：上海市统计局统计年鉴

其次，房地产税收不高，不能成为地方收入的主要来源。虽然上海与重庆两地在试点之后未对房地产税收情况进行单独披露，但从已有的数据推测来看，2011年上海征收房地产税超过1亿元，之后逐年递增，重庆市房地产税在确立当年是1亿元，估计三年内累计征收额将不会超过超过4亿元。由此可见房地产税占地方财政收入比重不高，不足以成为支撑地方财政收入的主要税种。

第三，上海与重庆两市在房地产税的征收过程中，对征税对象划分以户籍为