农村集体建设用地使用权流转法律问题初探.pdfVIP

摘 要 我国目前对于农村集体建设用地使用权的流转问题没有详细、完善的法律法 规予以规制，由于受到现行土地管理制度的制约，集体建设用地使用权未能进入 市场直接流转，使得集体建设用地难以发挥出其应有的经济价值、制约了农村经 济的发展，确立和完善集体建设用地使用权流转法律制度已势在必行。 本文对我国集体建设用地使用权流转的现状、存在问题、原因等问题进行剖 析，阐述了确立我国集体建设用地使用权流转法律制度的必要性和可行性，通过 对各地集体建设用地使用权流转试点及地方规定的对比、研究，对我国集体建设 用地使用权流转法律制度进行设计、构想，同时对如何改革我国目前的集体建设 用地使用权流转法律制度提出建议。 正文部分分为四章，主要内容如下： 第1章我国目前农村集体建设用地使用权流转的现状。该章主要就集体建设 用地使用权流转的基本含义、集体建设用地使用权流转法律关系等基本问题进行 阐述，介绍了我国目前集体建设用地使用权流转的现状，对目前集体建设用地使 用权流转存在的问题和原因进行阐述。 集体建设用地使用权流转的含义应界定为集体建设用地的土地所有者或合 法使用权人，依法将集体建设用地的使用权在一定年限内以法定的方式转移给受 让人使用，并依法取得受让人支付的使用费的行为。农村集体建设用地使用权流 转的主体应包括流转方和受让方。流转方是享有集体建设用地所有权的集体经济 组织或依法享有集体建设用地使用权的使用权人；受让方是指土地使用者，既可 以是本集体经济组织内部的成员，也可以是其他集体经济组织或成员，也可以是 其他法人和个人。农村集体建设用地使用权流转的客体是指依法可用于流转的集 体所有的用于建设用途的土地，包括乡（镇）、村企业建设用地，（镇）村公共 设施和公益事业建设用地，集体经营性建设用地等；但不包括宅基地形式的农村 集体土地。农村集体建设用地使用权流转的内容，即权利义务关系，是指流转方 和受让方在集体建设用地使用权流转过程中，各自应承担的义务和享有的权利。 集体建设用地使用权同样是使用他人所有的集体建设用地（不动产），享有 对集体建设用地占有、使用和收益的权利，属于用益物权的一种，应归为《物权 法》用益物权的调整范围。 我国国务院自 90 年代中期开始在各地开始实施集体建设用地使用权流转试 点，其中安徽芜湖市试点（2000 年 3 月试点正式开始）积累了很多有益经验， 本文对安徽芜湖的成功经验进行介绍。同时，我国一些地方政府相继颁布、实施 了集体建设用地使用权流转的规定，其中，《广东省集体建设用地使用权流转管 理办法》是国内第一个以省级政府规章形式颁布的集体建设用地使用权流转管理 办法，该办法对广东省的集体建设用地使用权流转的原则、条件、流转对象、方 式、期限、流转的收益分配及法律责任等作出了相应的规定，这些成文制度值得 在未来确立全国性集体建设用地使用权流转制度时借鉴。 由于现行土地管理制度的限制及没有统一的集体建设用地使用权流转法律 规范等原因，集体建设用地使用权流转存在主体混乱、客体不清、流转的价格不 合理、流转收益分配关系混乱等问题。 因此，本文在第2章中对确立我国集体建设用地使用权流转法律制度的必要 性和可行性进行阐述。 本文第3章农村集体建设用地使用权流转法律制度构想。通过对比、研究各 地试点的成功经验和地方规定，对我国集体建设用地使用权流转法律制度进行构 想。主要分为六部分内容： （一）确立我国集体建设用地使用权流转的基本原则：主要包括提高集体建 设用地的利用率，保护耕地、农业用地；保护集体成员利益；自愿协商、平等有 偿；公平、公正、公开等原则。 （二）集体建设用地使用权流转应具备的条件：建设用地应符合土地利用总 体规划、城市和集镇规划；土地权属没有争议；土地权利的行使未被司法机关、 行政机关依法限制；持有集体建设用地使用权证；共有的集体建设用地使用权流 转应取得所有共有人的书面同意；土地用途应符合规定等条件。 （三）流转的方式包括出让、出租、转让、转租、抵押、出资入股等方式， 并有应有严格的程序进行规范。 （四）确立集体建设用地使用权流转收益的分配制度，流转收益属于集体财 产，由集体经济组织统一管理，流转收益的大部分应当用于集体经济组织成员的 社会保障安排，流转收益的其他支出应用于集体公益事业或乡村建设等方面。 （五）明确集体建设用地使用权流转的法律责任，建立流转的监督体制、查 处流转