加拿大房地产税税基评估实践与启示.pdfVIP

PubticRdministral：ionI公共管理 加拿大房地产税税基评估实践与启示 宋春兰 沈阳工程学院 110136 摘要：我国现行的房地产税收主要集中在转让环节，保有环节税 负很少。根据 国际经验和我 国的实际，应 当对房地 产税收进行改革和完善，提高房地产保有阶段税收的比重(即征收房地产财产税)。税基评估是房地产税征收的关 键。鉴于房地产税税基评估制度设计的复杂性，借鉴国外成功经验对于确保房地产税推 出后能以最小的成本高效 率地加 以实施有一定的意义。 关键词：房地产税 ；税基；评估 一 、 背景分析 益冲突，加拿大执行财产评估 的机构与征税部门之 间保持独 我国现行的房地产税收主要集中在房地产转让环节 ，保 立。加拿大一般在各省设立政府拨款的皇家评估公司，对本 有环节税负很少 。针对这一突出问题 ，2003年10月中共中央 省内各地方政府辖区内的不动产进行评估 ，然后 由征税官负 十六届三 中全会提出 “条件具备时对不动产开征统一规范的 责征收。评估公司不属于政府系列 ，但其注册资金和经费均 物业税 ，相应取消有关税费”。随后于2005年10月中共中央 来源于政府部门，是类似于财政全额拨款的准政府机构。 十六届五 中全会第十一个五年规划的建议提出 “稳步推行物 3．评估方法的选取 业税”。2008年7月22日国办转发的 发改委关于2008年深 国外评估不动产市场价值常用三种方法 ：售价类 比法、 化经济体制改革工作的意见》再一次强调要研究推进房地产 成本法和收益法 。 税制改革。2011年1月开始 ，在上海和重庆两地进行房地产税 售价类 比法是将被估不动产与评估基准 日近期 已成交类 征收试点。相关部门期望通过试点总结的经验作为未来房地 似不动产进行差异因素 比较，对类似不动产的成交价格进行 产税推广 的重要依据。房地产税基是房地产税的征收基数。 交易情况修正、市场状况调整 、不动产状况调整 ，从而得到 税基评估是房地产税征收的关键。鉴于房地产税税基评估制 被估不动产在评估基准 日的市场价值 。售价类比法适用于在 度设计的复杂性 ，借鉴国外成功经验对于确保房地产税推出 公开市场上 出售的财产 ，包括普通住宅、公寓、空地等 。成 后能以最小的成本高效率地加以实施有一定的意义。 本法是以估价时点重新取得全新状况的被估不动产的必要支 出或重新开发建设全新状况的被估不动产的必要支出和应得 二 加拿大房地产税税基评估实践 利润为基础 ，扣除建筑物折旧来确定被估不动产市场价值的 1．以房地产评估值为房地产税计税依据的不断发展完善过程 方法。成本法适用于缺乏市场交易或较为特殊的不动产的估 在 国外 ，房地产税是针对土地 、房屋等不动产在保有环 价。收益法是通过预测估价对象的未来收益 ，然后将其转化 节征收的税种 ，其税收性质为财产税 ，课税对象为纳税人的不 为估价时点的价值来求取估价对象价值 的方法。收益法被用 动产。在加拿大大多数省和地 区都选择以不动产 的市场价值 来确定办公楼、酒店和公寓楼等大型投资财产的价值评估。 作为房地产税的计税依据 。市场价值又成为公开市场价值 ， 4．重估周期 是多数估价需要评估的价值。 国际评估准则》中对市场价 关于房地产税基评估周期的选择，国外早期是3-5年评估 值的定义是 ：市场价值是 自愿买方和 自愿卖方在评估基准 日 1次。后来随着批量评估技术的采用，评估周期缩短 。目前加 进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应 拿大等房地产税基评估技术发达国家每年评估1次房地产税 当进行交易的价值的估计数额 ，当事人各方应当各 自精明、 基。 谨慎行事，不受任何强迫压制。以安大略省为例，基于地方税 5．不同层级政府~llf-]在房产税评估中的职责 收 目的对财产进行评估的历史超过200年。1793年的第一个 为了确保房地产税的税源信息 以及评估和征管等相关部 评估法案