小产权房的法律问题分析.pdfVIP

LegalSystemAndSociety {l；J占缸会 2131口年9月(中) 小产权房的法律问题分析 王思文 摘 要 小产权房在房价高涨和城乡二元土地制度的双重重压之下仍在不断的增加，国家相关部门也在采取措施来对其 加以处置。本文将从小产权房出现的原因及其法律地位来对其存在的合法性加以论证，并提出相应的解决措施 关键词 小产权房 城乡二元土地制度 征收 中图分类号：D920．5 文献标识码：A 文章编号：1009．0592(2010)09-189—02 所谓小产权房是相对于大产权房来讲的，从严格意义上讲， 城市土地要容易得多。城市中下等收入水平的人由于没有能力 小产权房并不是法律概念，只是人们在社会实践中约定俗成的一 在城市购买高额的房屋，自然会将 目光转 向价格低廉的小产权 种称谓。小产权房就是指在农村集体所有的土地上由村委会 自 房。 己建造或同开发商共同建造用来出售给城市居民的房屋。这种 (二)城 乡二元结构的土地制度 房屋的权属证书只由乡镇或村委会制作，由于未经国家的规划和 我国由于特殊的政治历史原因，将土地分为国有土地和集体 审批手续，也没有向国家缴纳土地出让金及各种税费，因此不能 所有土地。国家针对的是城市的土地，集体钊对‘的是城市郊区和 获得国家房管部门颁发的房屋产权证(俗称大产权)，购买者对房 农村所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法》第63条和 《中 屋享有的所有权得不到国家的保障，但是虽然存在风险，依然有 华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定，只有国家所有的 很多城市居民去购买，不得不引发我们的深层思考。 土地才能用于房地产开发，农村集体所有的土地是不能直接进行 根据 城《市房地产管理法》规定，房地产开发是指依据本法取 商品房的开发建设的，只有通过国家相关部门的补偿征收后，使 得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。可 集体所有的土地转为国家所有的土地，才能出让给有资质的房地 见合法的进行房地产开发只能是在国有土地上进行。《土地管理 产开发企业进行开发。小产权房的核心问题是集体土地上面的 法》规定集体土地的利用范围只能在乡镇企业、村民建设住宅 以 建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场。。 及乡村公共设施和公共事业建设中选择。农 民集体所有的土地 在征收集体所有的土地时，国家是按照土地的用途进行补偿的， 使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除法律外，国 农民获得的少量的征地补偿费与政府获得的天价土地出让金相 务院办公厅在2007年 l2月30日下发的 《关于严格执行有关农 比，显然农民处于极度弱势的地位。农民意识到将 自己拥有所有 村集体建设用地法律和政策的通知》中强调农村住宅用地只能分 权的土地进行出让或 自行进行房地产开发，所获得的利益将会更 配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或 “小 多，所以在巨大的经济利益的驱动下，小产权房产生了。 产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农 民集体所有土地搞 二、小产权房合法化问题探析 房地产开发。 关于小产权房的法律属性究竟如何，其是否合法，能否购买 从现行的法律、法规来看，小产权房似乎得不到法律的认可 和转让，是颇具争议的问题。笔者认为，不论是从宪法和物权法 与保护，但小产权房的何去何从也将牵动着众多农民及城市中下 的基本精神，还是从社会平衡发展的角度 ，以至于从世界范围内 等收入水平居民的切身利益。 关于土地制度的规定上来看，都能够为小产权房的合法合理的存 一 、 小产权房产生的原因分析 在提供强有力的理论和实践支持 。 (一)日益高涨的屠价 ． (一)从所有权权能角度看小产权房合法化的依据 由于土地资源的稀缺，国家严格控制农业用地的总量不得突 《民法通则》第7I条规定财产所有权是指所有人依法对自己 破从而