浅谈现行土地“招拍挂”运作机制的弊端及完善举措.pdfVIP

浅谈现行土地 招拍挂’’运作机制的弊端及完善举措 ◎王 玉 (郑州市土地 交易中心，河南 郑州 4500000) 中图分类号 ：F3O1 文献标识码：A 文章编号：1673—0992(2010)05A一0010—02 我国的土地 “招 拍挂 ”制度是在2004年8月31曰开始正式 商业用地应采取不问的 “招拍挂”方式。我们应细化商业用地 实施 ，到现在已经有六七年的时间了，和以前的土地划拨制相 的用途 ，对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公 比， “招拍挂 ”制度更为简单、公开和透明，在一定程度上有 寓住宅用地可以采取 “价高者得”的 “招拍挂”方式：但对普 效遏制国土资源的流失 ，最大限度的防止权力寻租等一系列人 通住宅建设用地应采取综合指标 “招拍挂 ”方式 ，即综合地 为的干扰市场行为，净化 了土地市场，推进 中国土地市场化进 价 、房价 、户型 、面积 、企业 自有 资本 、企业信誉、 以往业 程 ，较好地维护了公共利益 ：同时 ，由于土地施行 “招拍挂” 绩 、消费者评价 、纳税情况和社会责任等多种指标，选拔 出真 制度 ，所得资金很多都用于拆迁安置，这也能在一定程度加速 正能为消费者提供品质高、服务好可支付住房的企业。同时 ， 城市改造的速度 ，但是经过几年 的实践 ，也暴露出一些负面的 要认真贯彻[国发31号]文 ，落实工业用地 “招拍挂”出让制 效应 ，需要调整和完善。 度，对节能环保、集约用地 的企业给予政策倾斜 ，引导企业改 土地 “招拍挂 ”虽然减少 了土地 出让 中的一些不透明和 变增长方式。政府办公用地也应逐步实行有偿出让制度 ，以限 腐败问题 ，但在土地规划，土地价格和交易的公平等方面，存 制政府行政办公费用的膨胀和奢靡之风盛行 ，让纳税人的钱用 在着诸 多的问题 ，特别是 ，在地方政府垄断土地供应的情况 在刀刃上。 下，仍然避免不 了 “招拍挂 ”中的腐败 问题。特别是 ，由于土 第二 ，土地出让收益实行 “收支两条”线 ，支 出用途严 地 “招拍挂”奉行价高者得的准则 ，一方面 ，土地财政绑架 了 格管理。对土地出让金 实行 “收支两条”、专户和比例管理 ， 地方政府 ，地方政府在高地价带来的财政收入的诱惑下 ，通过 首先要明确与民生相关的公共服务的支出的重点项 目和所 占的 人为调控土地供应，追求地价最大化 ， 地方政府土地 出让收 比例。例如 ，土地净收益用于廉租住房保障资金 的比例不得低 益年 年 创 新高 ，2O05年 为5505亿 元 ；2006年 为 7677亿 元 ： 于1O％，以促政府职能按照 “十七大”的精神 ，向服务型政府 2007年高达1．2万亿元。2008年房地产市场不景气 ，但仍收获 的转化。对土地出让收益使用和分配应实行公示制 ，接受地方 9600亿元，2009年达到1．59万亿元， “招拍挂”不仅使地方政 人大、审计 、监察和社会的监督 ，以确保土地收益的使用和分 府获得不菲的土地收益 ，也强化了政府与企业利益同盟 ； 配更加公开、公-,F~D合理，真正从制度上保障国有土地全民所 另一方面 ，开发商在高价拿到土地之后 ，为 了保证 自己 有 ，为民所 用，为民造福。 的利润 ，必然推高房价。同时，在高地价的诱惑下 ，地方政府 第三 ，提高政策制定的科学性 ，增强执法的力度。近年 在土地供应的时候 ，必然大幅度压缩经济适用房 、廉租房等保 来 ，国家为抑制房地产和非房地产企业 “囤地、晒地、倒地” 障性住房的供地 比例 ，也会人为减少低价商品房 的土地供应。 出台的政策很 多，但 多是粗线条的，前期的调查、研究、论证 以2009年的官方数字为例 ：2009年 ，全 国土地出让总价款达 不够 ，囤地与合理储备界定不清 ，闲置与分期开发界定不清， 1．59万亿元人民币，同比猛增六成有余。其 中，住宅用地供应 各地有法不依 ，执行不严 ，导致 出台的诸多政策法规形同虚 7．6万公顷，同比增J][138．8％。在住宅用地中，普通商 品住宅用 设 ，失去了其应有的严肃性。应在完善现行法规的基础上 ，对 地供应6．4万公顷，同比增)~D36．9％。这意味着 ，保障性住房的