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对我国房产税税制设计的思考 　　摘 要：房产税改革的目标主要在于优化税制，预期房产税成为大幅度降低房价的“神器”是不切实际的。通过对沪、渝两地三年多房产税改革试点效果的综合分析，结合国际上房产税税制设计的经验，我国还需在税制要素和财税体制等方面进行进一步改革和调整，从而使房产税在长时间内发挥应有的经济作用。 　　关键词：房产税 税制设计 　　房地产市场按照不同标准、不同方法，可作出不同的分类。根据房地产的流通顺序，房地产市场涵盖房地产开发、流转、保有三个阶段，房地产税的税种设计主要涉及三个方面： 即对房地产的开发、流转和保有阶段分别课税。 　　我国现行的房产税体系在税种分布结构上，有一种“重交易、轻保有”的奇怪的现象，而房产税税制本身也存在着征税范围过于狭窄、计税依据不科学、税率水平不合理等诸多弊端，无论从公平视角，还是对经济发展的影响，都与我国国情不完全符合，也不利于长远发展。 　　面对居高不下的房价，房产税改革成为社会舆论的焦点，国家经过几轮宏观调控，2011年1月，上海和重庆正式启动房产税改革试点，作为房产税改革的“催化剂”，其先行先试三年多来的政策实施效果争议不断，“失败说”不绝于耳。因此无论房产税改革的目的是调控房价还是作为增加地方收入来源，如何进一步完善房产税是目前我国面临的一大难题，亟需破解。 　　1.沪、渝两地房产税改革的成效分析 　　沪、渝两地的房产税改革试点三年有余，时间相对较短，难以产生充分数据来客观评价实施效果，但仍可从恰当的理论和逻辑推理中得出一些有价值的结论。 　　1 . 1对完善税制的作用 　　从完善税制的角度，沪、渝两地的房产税改革短期内收效甚微，但也未夸大到成为“遗弃儿”的程度，具体如下： 　　首先，征税范围过于狭窄。从沪、渝两地试点情况看，上海完全着力于增量市场；而重庆既包括增量市场，也包括存量市场，但是这部分业主属于富裕群体，对多收点房产税并不是特别敏感。从长远来看，应逐步适当扩大征税面，否则房产税将难以真正地发挥其作用。今后的房产税征收应尽快实现由增量房向与存量房并行过渡。 　　其次，计税依据不科学。沪、渝的房产税计税依据为市场交易价格，未采用评估价值。市场交易价格具有波动性，而计税依据使用评估价值可以保持税基的相对稳定，但这涉及个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节等技术层面问题，这正是我国目前房产税征收面临的一大技术障碍。以市场交易价格做税基可以暂时绕开这一壁垒，降低征收难度，但使用市场交易价格做计税依据无法准确反映市场价的情况，房产税的财产税属性的有效实现大打折扣。 　　第三，税率总体水平不高。沪、渝两地的房产税改革，都采用差别税率，征收税率大都在 0.4%-1.2%，渝版税率的绝对水平高于沪版。但总体来讲，税率均偏低，力度均较小。过低的税率往往具有一定程度的转嫁性，而且纳税人对于九牛一毛的房产税的敏感度会大大降低，很难完成调节收入“劫富济贫”的伟大使命。 　　最后，目前出台的税改方案未对现有房地产税种和行政收费项目进行系统化调整，由此未能解决现行房产税体制中的税费繁杂、重复征税、税种配合失当等影响公平和效率的问题。因此，总体来看，试点的税改方案并没有达到优化税制、完善房产税改革的目标，这可能成为税制改革的“软肋”，清费立税是房产税改革的方向。 　　1 . 2对充实地方财源的作用 　　从沪、渝两地试点情况看，税基偏窄问题依然存在，而且“营改增”使地方政府失去主体税种。同时，推进房产税改革，就是要在做“加法”的同时做“减法”，在增加保有环节税收的同时，清理、减少建设和交易环节的税费，因此增加的税收收入对地方财政收入的改善作用非常有限。 　　1 . 3对调节收入分配的作用 　　尽管沪、渝两地房产税的试点开启了对房产切实征税的时代，但主要针对的是“增量住房”而不是“存量住房”。如此税制设计是现有征管水平的无奈选择，但这显然会造成收入分配调节的不公。房产税就是个人向社会返还增值收益的一种形式，因为随着后来政府基础设施的投入，早期购房的人用较小的投入获得巨大的收益，但却不是房产税的纳税义务人，不需要付出相应代价，必然造成“富人越富，穷人愈穷”两极分化的局面，显然影响了房产税对财富分配的调节作用。 　　1 . 4抑制房价的作用 　　2011年全年，全国楼市低迷，大多数一线城市的商品房交易价格同比微降。但与人们对房产税之于房价“一剑封喉”的预期效果相悖的是：沪、渝两地的房价不但没降反而上涨，房产税抑制房价的梦想破灭。 　　事实上，房地产是商品，它的市场价格在很大程度上是由供求关系决定，而房地产其稀缺性、特殊性，又有别于其他一般商品。 　　2.国外房产税税制设计的经验借鉴 　　国外征收房产税由来已久，各国的房产税制会因为经济体制、社会制度、土地权属等自