2014年温州市鹿城城市发展有限公司公司债券评级报告.docVIP

?????????????! 2014年12亿元公司债券 信用评级报告    正面： ? 鹿城区产业结构以第二和第三产业为主，近年来经济实力有所增强； ? 公司主营业务为土地整理开发及保障房建设，目前可出让土地规模较大，在建房产 项目较多，为公司未来收入提供了一定的保障； ? 公司作为鹿城区城市基础设施和重点项目投资、建设及运营主体，得到了地方政府 在资产注入和财政拨款等方面的支持。 关注： ? 受宏观经济放缓和房地产调控影响，温州市及鹿城区财政收入增速有所放缓； ? 公司土地开发收入易受国家政策、当地房地产和土地市场波动及收入返还比例影 响，存在一定波动性，且资金回笼受当地政府财政资金安排的影响，存在不确定性； ? 公司安置房项目通过在政府指导价格下以拆迁户补差价方式销售，未来利润空间有 限，并且销售资金回笼情况有一定不确定性； ? 公司在建基础设施项目的回购时间及回购总价尚不确定，相关资产质量有待关注； ? 公司毛利率水平受出让土地性质和前期开发成本影响较大，期间费用率上升较快， 一定程度上影响公司盈利水平； ? 目前公司在建项目较多，未来资金需求较大，存在较大资金压力； ? 公司有息债务规模较大，有一定的债务偿付压力。 分析师 姓名：毕柳 刘书芸 电话：021邮箱：bil@pyrating.cn 2  一、发行主体概况 公司成立于 2006 年 4 月 29 日，系根据温州市鹿城区人民政府批准，由温州市鹿城区 财政局出资组建的国有独资公司。公司初始注册资本和实收资本均为 15,000万元，其中以 实物出资 10,500万元、货币出资 4,500万元。 2008 年 8 月 15 日，根据温州市鹿城区人民政府办公室温鹿政发【2008】83 号文件， 公司减少注册资本 14,000万元，完成减资后公司注册资本和实收资本均为 1,000万元。2012 年 12月 20日，根据温州市鹿城区人民政府办公室温鹿政发【2012】120号文件，温州市鹿 城区财政局对公司货币资金增资 9,000 万元，完成增资后公司注册资本和实收资本均为 1 亿元。截至 2013年 12月 31日，公司产权及控制关系情况如下图： 图1 截至2013年12月31日公司的产权及控制关系 温州市鹿城区财政局 100% 温州市鹿城城市发展有限公司 资料来源：公司提供 作为温州市鹿城区城市基础设施建设投融资主体，目前公司及其下属子公司承担着温 州市鹿城区内城市开发建投、基础设施建投、农房改造投资、拆迁安置及保障性住房建设 等重要任务，是温州市鹿城区经营性国有资产、资源开发建设的主要单位。截至 2013年末， 纳入公司合并范围子公司共计 8家，具体见下表。 表1 截至 2013年末纳入公司合并范围子公司情况 注册资本 持股 子公司 经营范围 （万元） 比例 温州市南汇城市投资有限 公司 城市综合开发建设投资、基础设施建设投资、农房 改造投资等 500 100% 100% 温州鞋都投资开发有限公 司 城市综合开发建设投资、基础设施建设投资、农房 改造投资、安置房建设投资 3,000 市政建设工程、园林绿化工程、城市照明工程、水 温州鹿城区七都综合建设 开发有限责任公司 1,000 10,780 100% 利水电工程、公路工程、地基与基础工程、市政公 用配套设施投资建设，房屋拆迁、安置事务服务 温州市鹿城区藤桥镇新农 村建设投资有限公司 92.76% 对新农村建设项目投资，市政建设工程施工 3  温州市鹿城区塘河改造与 建设开发有限责任公司 温瑞塘河鹿城段综合开发、综合整治，景观绿化， 物业管理，建筑材料销售 500 500 100% 城市综合开发建设投资、基础设施建设投资、农房 温州市鹿城区双屿城中村 改造建设有限公司 100% 改造投资、城乡一体化建设与保障房，安置房建设 及投资 城市综合开发建设投资、基础设施建设投资、农房 100% 改造投资、城乡一体化建设与保障房，安置房建设 及投资 温州市五马城市投资有限 公司 500 500 城市综合开发建设投资、基础设施建设投资、农房 100% 改造投资、城乡一体化建设与保障房，安置房建设 及投资 温州市松台城市投资有限 公司 资料来源：公司审计报告 截至 2013年 12月 31日，公司总资产为 74.49亿元，归属于母公司所有者权益合计为 42.47亿元。2013年度，公司实现营业收入 3.45亿元，实现利润总额 2.08亿元，经营活动 现金净流出为 8.16亿元。 二、本期债券概况 债券名称：2014年温州市鹿城城市发展有限公司公司债券； 发行总额：人民币 12亿元； 债券期限和利率：本期债券为 7 年期固定利