“房地产法新型疑难案件”研讨会综述.pdfVIP

籀IJ占毒▲金 ◆法律经纬 ，’。 ‘ 。。’’。。’。 。。。。。。 ‘一 2013 ·7(-上) “房地产法新型疑难案 ，研讨会综述 庄建伟 摘 要 进入21世纪以来，我国司法实践中有关房地产案件的数量直线上升。由于这些案件既涉及民法中的私法 自治， 也受到国家政策与管制性法规的影响，因而在司法实践中疑难问题丛生。本次由华东政法大学房地产法研究所主办的 房“ 地产法新型疑难案件”研讨会聚集了房地产法理论与实践领域的各位专家学者，对于近来房地产案件中所涉及的五大疑难 问题进行了集中的讨论。 关键词 房地产法 疑难案件 综述 作者简介：庄建伟，华东政法大学副教授，华东政法大学房地产法研究所所长。 中图分类号：D920．4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2013)07-071—02 由华东政法大学房地产法研究所主办的“房地产法新型疑难 在现行的司法实践中出现以下问题 ：甲公司与 乙公司签订 案件”小型研讨会于2013年5月21日在华东政法大学成功举 《商品房买卖合同》，乙公司购买甲公司所有的商铺，运用的合同 行。本次研讨会主要针对当前房地产司法实践中所出现的一些 版本为某省商品房交易的示范文本。在合同的履行过程中，由于 疑难问题，邀请华东政法大学民商法学的傅鼎生教授、张驰教授， 当地相关房地产交易政策的变化，仅允许上述商铺以二手房政策 行政法学的邹荣教授 以及华东政法大学房地产法研究所的庄建 进行交易。甲公司认为政府政策的变动导致当时双方一手商品 伟所长和许凯博士五位专家学者，与会的还有来 自浙江天鸣律师 房交易的意思表示落空，合同应当无效。但乙公司认为既然可以 事务所等司法实务部门的专家律师。会议围绕 “商品预售合同与 按照二手房政策交易，合同应当继续履行。 代建合同区分”、“一手商品房与二手商品房认定”、“行政指导行 与会专家认为，由于政府政策变化导致原定交易无法进行， 为对商品房交易效力影响”等核心问题展开充分的讨论，取得了 合同应当做出无效认定。关于何者为一手商品房，应当参照2003 良好的效果。 年 最《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 一 、 商品房预售合同与房屋代建合同的区分标准问题 干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同， 在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司为房地产开发企 是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售 业，其在获得项目用地后由于资金与技术方面的原因无法 自行开 并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在司法实 发，故与乙公司签订 房《屋代建合同》。在代建合同的履行过程 践中，一般把该条所涉及的房屋买卖类型称为一手商品房交易， 中，甲公司将原有项 目用地转让于乙公司，双方另行对原代建房 而将买受人取得房屋产权再行出售的后续交易行为统称为二手 屋签订 商《品房预售合同》。嗣后，双方在合同履行过程中发生争 房交易。 议并诉至法院，甲公司认为案件应为房屋代建合同纠纷，而乙公 对于本案中甲乙公司 《商品房买卖合同》究竟属于一手房交 司则认为其为商品房预售合同纠纷。 易抑或二手房交易，与会专家提出三项检验标准：第一，交易类型 与会专家认为，本案应当定性为商品房预售合同纠纷，判断 的确定首先应当通过当事人于缔约之时的真实意思判断，原被告 的标准有两点：其一，看甲乙公司之后订立 《商品房预售合同》中 之间就商品房买卖合同交易类型的确定往往体现于诉争 《商品房 的内容，如果双方在合同以及往来函件中有明确代建合同关系变 买卖合同》之中，这种意思表示不仅表现于合同的形式，也要注意 化为商铺、车位、别墅等商品房