关于房地产项目融资模式的思考.pdfVIP

金融与财经 JIN RON GYU CAIJING 关 于 房 地 产 项 目 融 资 模 式 的 思 考 冯怡昉 / 身份证号码：42 1124 198308 1320 10 【摘 要】本文介绍了房地产项 目的传统融资模式，分析了我国房地产融资现状及 问题，探讨了房地产项 目融资新模式。 【关键 词 】房地产 项 目；项 目融 资模式 ；思考 房 地 产市场 是指 从事 房 产、土地 的 出售 、租赁 、买卖、抵押 （一） B OT 融资模式 等交易活动 的场所或领域。它的资金运作体十分密集，对于每个房地 BOT 是Bui ld （建设）、Operate 经营)和Tran sfer 转让)三个英文 产市场而言，投资规模和本身的价值都很大，并且作 为一种投资项 目， 单词第 一个字母 的缩写 。是指 国家或 者地方政府部 门通过 特许经营 其投 资周期长。 协议 ，授予签约方的外 商投 资企业 包 括中外合 资、 中外合 作、外 一、房地产项 目的传 统融 资模式 商独资)或本国其它的经济 实体组建 项 目公司， 由该项 目公 司承担公 房 地产开发项 目融资而言, 是房 地产投资商和开发 商为确保投资 共基础 设施 基础产 业)项 目的融 资、建造、经营和维护 ；在 协议规 项 目的顺 利进行而进行 的融通 资金的活动。房 地产开 发投资具有投 定的特 许期限内，项 目公司拥 有投资建造设施的所 有权，允许向设 资规模大 、回收期长 、高风 险、高收益的特 点，其最重 要的 问题 施使用 者收取适 当的费用，由此回收项 目投 资、经营和维护 成本并 就 是资金 问题，它历来都 是开发 商最关注的问题，它也 决定了该房 获得合 理的回报 ；特许 期满后 ，项 目公 司将设施无偿 地移交给签约 地 产 项 目能否顺 利实施。 方的政府 部门。BOT 实际上是政府和 私人企业 间就基础设施建设所 对 于房地 产开发 企业来说 ，传统 的房地产 融资方 式是主 要利用 建立 的特 许经 营权 协 议关 系。 企业 自身 的资信 能力安排融资 。外部资金拥有 者在决定是否投资或 在房地产业 ，BOT 项 目融资模 式可应用于 公共休闲场所的建设 是 否提供贷款时 的主要 依据是 公司作 为一个整 体的资产负债 、利润 中，如公 园等项 目。该模 式 不仅 能减少政府 的直接 财政负担 ，减 及 现金流 量状况 ，对具体 项 目的考虑是 次要的 。其渠道 主要包 括 内 轻政府 的借款负债义务 ，而且 还有利 于转移 和降低 风险，提高项 目 部 融资和 外部融 资。内部 融资主 要是指开发商 自身的积累，包括开 的运作效率。B OT 项 目如果有外 国的专业公司参 与融资和 经营，会 发 企业的 自有资金和以企业为基础的股权融资 ，前一种方式 由于企 给项 目所在国带来先进 的技术 和管理 经验，既给本国的承包 商带来 业 的资金积累较 慢故效率较低 ，后一种 在我国应用较 少。外部融资 较多 的发展机会 ，也促进了 国际经 济 的融合。 主 要 是银 行贷款 、信 托投 资等，其中 以银行贷 款为 主。但是银 行 （二）ABS As set- Backed- Securitizat ion) 融资模式 贷 款提供 资金的数量和 使用期 限都有 严格的限制，且贷款项 目的风 ABS （As set Backed Securit izat ion ）是以项 目所 属的资产为支撑 险首先是 由开发 企业完全承担 ，然后由银行承 担，对 于企业 来说是 的证券化融资方式。具体来说，它是以项 目所拥有的资产为基础，以 非 常不利 于 分散 风险 的 。所 以，有以上 分析 可 知，传统 的融 资方 该项 目资产可以带来的预期收益为保证，经过信用增级，在资本市场 式 已经阻碍了房 地产业 的发展 ，