对暴涨楼市负外部性分析.pdfVIP

20 11 年5 月 学 术 交 流 May ，20 11 总第206 期 第5 期 Academic Exchange Serial No． 206 No． 5 对暴涨楼市 “负外部性”的分析 刘劲松 (东南大学人文学院，南京211117 ;江苏海事学院港航物流系，南京211170) ［摘 要］进入21 世纪，我国的房地产市场异军突起，各地楼市、房价轮番上涨，一轮近十年的 牛市不期而至。房价的强势上涨，使楼市的“负外部性”日渐显现，对经济发展与社会和谐带来了 巨大的冲击。微观层面:过高的房价透支了大多数民众向上发展的资本，挤占了他们生存发展的 空间;宏观层面:泡沫房地产的敛财效应，阻碍了产业结构的调整与升级，影响了国家金融的安全; 同时，随着房地产开发的盲目扩张，大量耕地被侵占，粮食生产不断萎缩，农业的社会维稳功能正 在受到严峻的挑战。鉴于此，应改善供给制度，坚决贯彻已出台的各项调控政策，严格限制国际游 资炒作房地产，继续加大对中低档住房的供给，保证民众在公共决策中的参与权和选择权，建立全 国统一的房地产市场运行预警预报制度。 ［关键词］楼市;负外部性;市场规律;宏观调控 ［中图分类号］F293. 3 ［文献标志码］A ［文章编号］1000 － 8284 (2011)05 － 0096 － 04 从2002 年至今，我国的房地产市场经历了一轮长达八年的大牛市，除了在2008 年金融危机中稍作 休整外，楼市一直呈现昂扬、亢奋之势，其惊人的经济泡沫效应、财富聚敛效应、阶层分化效应和严峻的 负外部效应日渐凸现，为维稳市场、重构民生、打造和谐社会，国家数度推出房地产新政，仅20 10 年，国 务院就颁布了以《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》为核心的大小政令42 条，试欲以重拳组 合干预楼市，可每次楼市都在调控中逆流而上，深陷屡调屡涨的怪圈! 从中国房产信息集团提供的数据 来看， 20 10 年，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市房价持续走高，全年均价比上年增长了40% 以上， 全面突破两万元大关，全国其他大中小城市的楼市也随之节节攀升，同比房地产市场启动初期，我国大 部分地区的房价已上涨了几倍至十几倍、甚至更多，高起的房价已和百姓的实际购买力渐行渐远! 我国 的楼市到底怎么了? 涨无止境的房价究竟折射出怎样的社会隐忧 来，接受治疗，重返康复之路? 以下将用经济“外部性”原理，对此进行分析和探究。 一、楼市暴涨的“负外部性”分析 在现代经济学理论体系中，所谓“外部性”也称外在效应或溢出效应，主要是指一个经济主体的活 动对旁观者福利的影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外 在的;如果给旁观者带来的是福利损失(成本)，可称之为“负外部性”;反之，如果给旁观者带来的是福 利增加(收益)，则可称之为“正外部性”。全体社会成员都可以无偿享受的公共物品，可以说是正外部 性的特例。个体经济活动付出的成本和得到的收益可谓个体成本和个体收益，而这一活动带给旁观者 的额外成本和额外收益就是社会成本和社会收益，社会成本与社会收益也就是“正”“负”外部性的另一 种表述形式。经济生活中的外部性是广泛存在的，比如，生产中养蜂人放蜂使果农收成增加，企业的技 术发明被其他企业无偿引用从而创造出更多的社会财富等，都会产生正外部性;而化工厂向江河排放污 ［收稿日期］2011 － 02 － 10 ［作者简介］刘劲松(1969 － )，男，安徽滁州人，副教授，博士，从事科技与社会研究。 ·96 · 水，发电厂向空气中排放废气和粉尘就会产生负外部性。私人消费也会产生负外部性，如吸烟、醉驾、半 夜放音响等。 那么楼市的涨落有没有“外部性”? 答案是肯定的。我们知道房地产也是一种商品，一种普通而又 特殊的商品，从规划、投资、开发、交易和使用等一系列的环节和流程，都牵涉到社会经济的方方面面，合 理的房价、协调的发展，将使百姓安居乐业，社会安康、和谐，其“正外部性”十分显著;然而，现在的问题 是，我国楼市近几年来的非理性暴涨，已经使房价严重地背离了应有的价值，高涨的房价已经到了令