物业服务合同履行的相关法律问题研究.docVIP

物业服务合同履行的相关法律问题研究 近年来，增多的物业服务纠纷案件给全国各地法院都带来了不小的审判。究其原因，仅在于物业服务纠纷案件类型多样、所涉及的法律关系、案件带有群体性特征难度；更为的还在于，法官对此类新兴案件较为陌生，加之法律法规不健… 近年来，增多的物业服务纠纷案件给全国各地法院都带来了不小的审判。究其原因，仅在于物业服务纠纷案件类型多样、所涉及的法律关系、案件带有群体性特征难度；更为的还在于，法官对此类新兴案件较为陌生，加之法律法规不健全，政策规定又因带有体制转轨的因素滞后，既法律规定又原则，审判时缺少的条文规范，了司法实践中的诸多。[1]在的背景下，最高法院于2011年5月出台了《关于审理物业服务纠纷案件应用法律问题的解释》[简称《物业服务解释》]，对《物权法》《物业管理条例》中物业服务问题的抽象性、原则性条文了司法解释，力求为审判实践和的裁判标准。纵观该《物业服务解释》，其主要对物业服务合同的效力问题、物业服务合同的及违约责任问题、物业服务合同终止的法律适用问题该解释的适用范围和效力等问题了规定，许多规定从实务的角度来看都不乏亮点。[2]应当说，该解释的出台为今后司法实践工作可操作性的奠定了基础。但理解与适用该解释，从理论的角度对物业服务纠纷所涉及的问题分析，仍属必要。正是基于的考虑，本文拟透过《物业服务解释》的规定，司法实践，对物业服务纠纷案件中最为核心的物业服务合同的与之密切的问题作探讨，希望对理解与适用该司法解释条款助益。 一、业主在物业服务合同中的主体地位及其义务认定 [一]业主的合同主体地位 物业服务合同的主体认定问题，是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题。物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，前期物业服务合同是由建设与物业服务企业所签订。又我国《物业管理条例》第15条的规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”，普通物业服务合同来说，则是由业委员会与物业服务企业所签订的。可以看到，在合同签订的上，是前期物业服务合同普通物业服务合同，业主均直接的合同签订者。在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝合同约束的理由，并非物业服务合同的当事人。 的是，《物业管理条例》第25条规定：“建设与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”该条款，建设同物业买受人签订物业买卖合，包含了双方转让前期物业服务合同的合意，，前期物业服务合同对业主之产生拘束力，在于建设与业主对物业服务合同的概括承受。[3]普通物业服务合同，《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条都规定，选聘和解聘物业服务企业乃是业主决定的。物业服务企业是和业主而与业主委员会物业服务法律关系，业主委员会授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。[4] ，看业主未物业服务合同的签订，但究其实质，不管从现行的立法规定从法理说，业主物业服务合同中与物业服务企业的权利的享有者和义务的承担者。 《物业服务解释》对此了解释，其第1条规定：“业主以其并非合同当事人为由抗辩的，法院不予支持。”由此，该条款规定了业主在物业服务合同中的主体地位。 [二]业主应承担的主要合同义务 1.交纳物业服务费的义务 物业服务合同是新型合同，理论与实务界对其性质难免有不同的认识，观点主要有委托合同说、服务合同说、混合合同说、独立合同说等等。通说主张应当借鉴委托合同的制度机理物业服务合同争议，笔者对此较为赞同，不管是其法律关系的，物业服务合同的特征，与委托合同都有较高的相似度。从业主与物业服务企业的法律关系来看，业主是物业服务合同的委托人；从物业服务合同的内容来看，业主是支付报酬、服务的一方。业主有权利请求物业服务企业合同的内容的服务，与此应，业主的主要合同义务即是交纳的物业服务费用。 当然，物业服务费用的内涵决不简单地只是物业服务企业的佣金。物业服务费可分为公共性服务费[为物业产权人、使用人公用卫生清洁、公共设施维修保养和保安、绿化等公共性服务而收取的费用]、公众代办性服务费[为物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性的服务而收到的费用]和特约服务费[为物业产权人、使用人特约服务而收取的费用]。[5]也有学者主张将物业服务费区分为两类，一类是用于区分建筑物的、修缮、整治工作与日常管理及与居民生活的服务所支出的费用，即通常语境下的物业服务费；另一类是专项用于物业保修期满后物业共用部位、设施设备的维修的更新、改造的费用，称为专项维修资金。[6]