物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第7章 7.1物业租赁管理概述7.2 物业租赁管理.pdfVIP

第7章 物业租赁管理 物业租赁管理是指物业管理企 业受业主和使用人委托，为其寻找 承租人，并进行洽商、签约，以及 签约后依据合同规范承租人行为、 收缴租金、维护租赁物业等。 7.1 物业租赁管理概述 物业租赁就是物业所有者或经营者 作为出租人，将物业使用权出让给承租 人，并向承租人定期收取一定数额租金 的一种经营形式。 7.1.1 物业租赁关系的建立 1.物业租赁的主体 物业租赁的主体有出租人和承租人。 出租人是指把自己的物业交给他人使用的人， 出租人可以是物业的产权人(业主)，也可以是 得到产权人同意转租的物业使用人，或直接受 业主委托的物业经营人。 承租人是指租赁关系中使用他人物业并支付租 金的人。 房租是双方使用权交换的价格，是物业租赁的 核心问题。 2.物业租赁的特征  （1）物业租赁的标的物是作 为特定物的房屋。  （2）物业租赁关系是一种经 济的契约关系  （3）租赁双方必须是符合法 律规定的责任人。 3 ．物业租赁关系建立的程序 （1）出租方申报领取《房屋租赁许可证》 （2 ）双方洽谈，达成租赁意向，协议租金。 （3 ）双方订立契约，申请办理租赁审核手续。 （4 ）房地产交易管理部门受理申请。 （5 ）租赁审核经办人员查验有关证件，现场查 勘。 （6 ）经办人员填写《房屋租赁审核登记表》，并 签名盖章，由有关负责人或专人复核、审批。 （7 ）双方应收费标准交纳手续费，并到房屋产权 管理部门办理房屋租赁登记。 （8 ）出租方将房屋交给承租人使用，承租人按规 定向出租人交纳租金。 7.1.2 物业租赁关系的终止 1.物业租赁关系终止的条件 2.房屋租赁关系终止的几种情况 3.房屋租赁关系终止程序 1.物业租赁关系终止的条件 （1）出租人终止租赁关系的条件 1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借 2 ）承租人用承租的房屋进行非法活动 3 ）承租人不按合同规定的期限交纳租金达到一 定期限的； 4 ）承租人全家迁离本市或去国外定居的； 5 ）承租人违反合同规定擅自改变房屋用途的； 6 ）出租人因不可预见的原因需要收回房屋的。 （2 ）承租人终止租赁关系的条件 1 ）承租人已经有了房屋，不需 要再租房的； 2 ）承租全家迁离本市或承租人 出国定居的、留学、探亲； 3 ）出租房屋发生重大损坏，有 倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。 2.房屋租赁关系终止的几种情况 （1）房屋租赁期限届满； （2 ）房屋拆迁； （3 ）出租房屋毁损； （4 ）在房屋租赁期限内，一方当事 人依据法律的规定强制解除合同； （5 ）房屋承租人死亡； （6 ）当事人一方违约。 3.房屋租赁关系终止程序 （1）要求终止的一方提出书面 建议; （2 ）租赁双方经过磋商，取得 一致意见，形成书面协议; （3 ）持协议书到房管行政管理 部门批准，并到签证机关备案。 7.2 物业租赁管理程序 物业租赁管理程序是指物业管 理企业受业主和使用人的委托，在 物业招租、合同签订、承租人管 理、租赁物业维护等具体业务中的 作业流程。 7.2.1 租赁物业的管理内容 1.物业租赁的基本条件 2.租金管理 3.租赁关系管理 4.衡量物业租赁经济效果的指标 1.物业租赁的基本条件 (1)物业出租人必须具备的条件 1)出租人是物业所有权人或是受托管理 人，并持有房地产产权证或委托管理证件。 2)出租人若为物业开发经营企业或物业管 理公司，还必须持有工商行政管理机关核发 的营业执照。 3)出租人对所出租的物业应具有管理和修 缮的能力。 1.物业租赁的基本条件 (2)物业承租人必须具备的条件 1)城镇居民承租者，必须具有物业属地常住 户口，暂住人口则必须持有有关机