日本银座太阳城市区型高端养老机构案例分析.pdf

日本项目》 银座太阳城市区型高端机构 日本项目》 银座太阳城市区型高端机构 项目背景 ： •SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。 项目位置： •项目位于东京最繁华的中央区，距 离银座四丁目约5-10分钟车程。 •紧邻隅田川河，拥有良好的河景资 源和开阔的视野。是日本市中心养 老项目的典型代表。 银座四丁目 银座太阳城 日本项目》 银座太阳城市区型高端机构 项目规模 • 占地面积：4714 ㎡ • 建筑面积：39277㎡ • 总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户） 自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。 • 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5 ㎡ ，平均面积为65㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡ ，平均面积为29.2㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡ • 停车位：机械停车数88个 日本项目》 银座太阳城市区型高端机构 营收模式 （括号内数字为人民币） •仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务 •老人入住后可直至终老。 •一次性入住金： • 收费方式和横滨太阳城一样。 • 费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。 •月金： 管理费 172,200日元（13,776元）/月/人 价格高出横滨太阳城约 （公共空间水电费+物业管理费+行政 40% 费） 258,300日元（20,664元）/月/两人 价格高出横滨太阳城约 餐饮费 94,500 日元（7,560元）/月/人 30% •额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。 日本项目》 银座太阳城市区型高端机构 服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1 （服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。 经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53% 入住老人特点 •项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 •68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 •七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。 •三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。 日本项目》 银座太阳城市区型高端机构 室内设计——酒店风格 日本项目》 银座太阳城市区型高端机构 项目要点 项目启示 •租赁物