银行必须直面房市风险.pdfVIP

维普资讯 CommercialBanksShouldPayM oreAttention 藿0meRiskofRealEstateM arket 银行必须直面房市风险 ● 陈永光 2008年 ，这些情况似乎正在发生变化。一些地方楼市开始下 随着货币政策的进 一步紧缩 ，作为高度依赖于外部融资 的 跌 ，一些城市的房价 出现了变相降价或增幅下降的趋势。在从紧 房地产行业的风险引起了人们的普遍关注 。有房地产业的知名人 货币政策下 ，银行收紧了对房地产商的开发贷款 ，一些房地产商 士甚至说，要房地产业死，银行必先死 ，摆出一副绑架的架势 ， 的资金面正面临巨大压力。根据年报统计，内地房地产上市公司 但是，这并非是不可信的威胁。从历史上来看 ，迄今为止，引发 2007年平均资产负债率达66．1％，万科60．98％，保利84．99％， 金融系统性风险要么来源于汇率与资本流出的宏观 因素，要么来 金融街66．14％，富力76．57％。为了解决资金缺 口问题 ，一些上 自于股票市场，要么来 自于房地产市场。1929～l933年大危机之 市房地产公司纷纷通过发债与增发来融资。2008年5月20日至22 后 ，金融系统性的危机和货币危机与房地产市场更具相关性。从 日，万科、保利 、新湖中宝分别为59亿元 、43亿元和l4亿元的公 最近的美国次贷危机gJ~20年前的储贷危机，从 日本泡沫经济破灭 司债获批，卧龙地产 l2亿元定向增发获批。而这些公司就是前不 到东亚金融危机 ，金融体系 因房地产业危机而屡遭重创。而且在 久开始主动将楼盘降价销售的公司。大多数非上市房地产公司显 ● 货币因素引发的危机 中，房地产市场也是受害最深的，最终商业 然没有这样好的运气 ，只好通过银行和信托投资公司发行信托计 银行也总是被拖累下水 。 划或委托贷款方式寻求资金。但更多的地产商则是只能通过民间 中国房地产业 除了l993年在海 南、广东 、广西部 分地 区经 融资 的方式 ，尽管如此 ，还是会有些地产商面临严重的流动性压 历过危机之外，还没有出现过大危机 。房价持续上涨 ，房地产相 力 。 关的信贷也是持续上涨 ，泡沫也被不断吹大。鉴于对房地产风 另外一个值得注意 的情况是，随着人民币升值速度的加快 ， 险的担忧 ，控制金融风 险，从2003年 中国人 民银行 出台 “l2l” 人 民币升值 持续单 向的趋势很可能在某 个时候就行将结束 ，届 文件起 ，国家 日益加大对房地产市场的关注和调控 ，基本上每年 时 ，不少 隐藏在房地产业的游资就可能会考虑退出，此举势必将 都有相应 的文件 出台。然而事与愿违 ，房价越来越高。这又是为 影响房地产的价格。同时，买涨不买跌的心理因素将使买者与卖 何?其 中有两个代表性的观点，一是地价推动论 ，二是真实需求 者 的博弈在资金短缺 的情况下更偏 向买者一边 。 论。地价推动论认为房地产价格之所 以高，是因为协议价格变为 此外 ，纵然有诸如城市化进程加快和农村 劳动力转移等理 拍卖制 ，以及对农民的补偿标准提高了 ，这些导致地价升高 ，开 由，但我们绝对不要忽视一个基本的常识，那就是住房价格与家 发商成本增加，并最终以涨价的形式转嫁给消费者。而真实需求 庭收入之 比 (房价收入 比)，住房价格与房租之 比，这两个 比率 论则认为房地产并不存在泡沫，房市的火爆和房价的高涨是因为 正如股市上的市盈率一样 ，虽然我们可以在某一个 时期偏离它 ， 有实 际的需求，其中最重要的因素就是中国的城市化进程 刚刚开 但不可能永远偏离它。房价收入 比是测量居民住房可支付能力的 始还远未结束。但是 ，一些投机性 因素的贡献也是