居住房地产功能性折旧探讨.pdfVIP

嬲Q际筐监熏訇 有观点则认为①，由于技术进步，受个人观念变更或外界因素的影响等原因引起的价值损失， 即为功能性贬值和经济性贬值，并有：建筑物功能性贬值=复原重置成本一更新重置成本，其测算 主要依赖于估价人员对参照物与估价对象的对照、分析成本项目中各项数据，合理测定房屋尚可使 用年限，制定功能性贬值的量化指标。众所周知，根据估价的一般原则，估价结果与建筑物实际成 本之间没有直接的对应关系，同时，该文尚未涉及对建筑物功能性贬值的判定依据。 另有观点认为⑦，综合成新率通过确定物理性、功能性、经济性价值在重置建筑物价值中的权 重来确定，显然，该观点根本未涉及功能性折1日的判定依据和量化方法。 还有观点认为③，当经济性贬值可以通过改变房地产自身的用途、功能等来消除时，可以直接 通过估算其改变所花费的投入来确定其经济性贬值。该观点显然模糊了功能性贬值和经济性贬值的 界限。 目前比较一致的关于功能性折旧的定义为：建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的 建筑物价值损失④。以住宅为例，现在时兴“三大、-／J,、一多”式住宅，过去建造的卧室大、客 厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。笔者认为，该观点混淆了功能要求和消费时 尚的含义。 3房地产功能性折旧的含义 我国于1999年颁布实施的国家标准《房地产估价规范》(GB／750281一1999)明确了功能上 的折旧是建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失，但遗憾的是规范没有给出“功能方 面落后”的界定标准。笔者认为，功能性折旧概念的不明确造成了人们对功能性折旧理解上的不统 一，进而影响到对估价对象功能性折旧的判定和数量计算，因此，如何对“房地产功能”、“功能 性折旧”下一个科学、周密的定义，是建立功能性折旧判定依据和量化方法的前提和基础性工作。 3．1房地产功能 房地产是企业生产经营活动和居民居住生活的基本物质条件，是企业的重要资产和居民的重要 消费品，房地产功能就是房地产作为基本物质条件在企业生产经营活动和居民居住生活过程中的适 用性，就住宅而言，其属性主要表现为： 3．1．1 面积性。房屋面积是房地产功能的主要属性，也是房地产作为基本物质条件的基础。 分室面积和长宽比例、房屋形状布局、不同用途房间配置等均需满足室内生活、使用、日常活动和 家具、设备布置的要求。 3．1．2空间性。空间性是实现房地产功能的重要条件，一方面，房屋室内高度、房间可改造 性都需满足人体尺寸、家具设备尺寸、人体活动空间、生产工艺流程所需空间的要求；另一方面， 房屋踏步规格、窗台和栏杆高度，门洞和楼梯宽度和高度，需满足人们活动、家具设备搬运、安全 方便等的要求。 3．1．3环境性。房屋室内采光与照明、自然通风与换气、保温隔热与建筑节能、隔声与隔振、 室内空气质量、供水有毒有害物质是影响房地产正常使用功能的主要环境因素，是人们生产和生活 过程中在生理、心理和健康方面对房地产提出的根本要求。同时，环境性还包括房屋室外环境，如 ①赵建民．建筑物的。折旧”．房地产评估．8，1997．第18～19页。 ⑦张淑芳，风建锋．关于成本法中确定成新率的方法探讨．房地产评估．6．1999，1l。 ③郑华平．房地产经济性陈旧贬值评估及方法浅析．房地产评估．5，2000，第19—20页。 ④ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会．房地产估价理论与方法．北京：中国建筑工业出版社，2005。 房屋排列方式、房屋立面形态和色彩、室外绿化景观、对外基本交通条件、生活垃圾的收集和运送 等，是居民对房屋室外空间的精神需求。 3．1．4设备性。房地产功能的发挥有赖于包括给排水、卫生、燃气、电气、电梯、采暖、建 筑防火等房屋设备设施的配套程度和使用程度，随着社会经济文化的发展，设备性还体现在日常安 全与防范措施、房屋的智能化上。 3．2房地产功能性折旧 通过对房地产功能主要属性表现形式的分析，笔者认为，房地