武汉金地京汉项目项目销售计划安排.pptVIP

骚扰型竞争楼盘对比：与项目距离10米之遥的武汉馨悦国际 6.18开盘情况 科学筑家 金地·京汉1903项目销售计划安排 目 录 一、项目总览 二、重点竞案对比分析 三、项目的重点和难点 四、6-12月份区域内竞案供应量和产品特征 五、10-12月份销售节点安排 六、下半年销售保障措施 一、京汉1903项目总览 金地·京汉1903位于中国武汉汉口京汉大道大智路，距解放大道约30米，处于内环核心投资350亿元武汉首个RBD沿江商务区内，拥江汉路、武广二大武汉代表商圈，集城市资源于一体。本项目是金地集团极致产品豪宅的开山之作，仅486席，为金地集团在全国范围内最高端的项目之一，为华中区域年内售价最高、要求销售速度最快的项目，任重道远。 本项目2011年1—6月暂未销售 但从项目待推物业来看： 总体特点：所有产品下半年均可推，其中住宅5.5万平米，商业约1.5万平米，宜采取灵活的推售策略。项目A栋率先达到预售条件，B栋年内也可上市。产品面积主要集中在90、135和190-240平米三档；90平米以下占52%。产品不是传统意义上的豪宅产品。 推出货量特点：2010年武汉成交均价在2万以上的住宅不超过200套；今年在限购背景下，面临武汉天地和万达公馆顶级豪宅产品竞争。2个半月实现210套以上的销量，压力极大。 2011年推售产品户型配比： A栋分布 编号 套建筑面积（平米） 数量（套） 4-42层 B1 94.39 76 B2 94.40 38 B3 92.14 18 B4 92.18 18 B5 63.09 2 B6 92.20 2 C1 140.51 18 C2 139.47 18 C3 135.34 16 C4 134.79 16 C5 140.07 2 C6 140.67 2 F1 46.18 2 44-48层 D1 194.77 5 D2 193.13 5 E1 230.07 5 B栋分布 编号 套建筑面积（平米） 数量 （套） 4-42层 A1 89.17 76 B7 97.51 76 C7 142.26 76 43-47层 D3 186.75 10 E2 241.41 5 最新剩余库存及产品类型 B栋 A栋 二、重点竞案对比分析 本项目主要竞案是万达公馆和新天地，通过4P综合对比概述如下： 》产品（product） ②新天地：武汉天地三期无可取代的核心价值是：【项目身份感】（建筑于上海新天地及武汉天地前期形象之上）、内部【商业配套】（武汉目前最高端的商业街）、【名校环绕】（临二中、七一中学）、【私享会所】（3300平米三期业主独享会所）和【高端物业】（武汉物业费最高的住宅项目、一系列高端服务） ①万达公馆： 【一线江景+精装修+纯大户平层+豪宅建筑】 一线江景精装（武汉成本最高）纯大户平层豪宅建筑，2万方欧式中庭园林，六星级威斯汀酒店商务配套，尊崇物业服务。 产品核心价值体系 SWOT矩阵分析 优势S： 金地产品豪宅开山之作，定位稀缺 名人堂：大师荟萃武汉最高 区位：汉口内环核心，过江最便捷 精装修：标准不低于武汉天地 归家礼仪：武汉最高标准 劣势W： 环境：轻轨旁，周边楼盘档次较低 规模：本项目规模较小 景观：主要竞争对手有景观资源较好 产品：定位向上拔升，产品硬伤较多 威胁T： 相邻楼盘价格低于本案50%以上（毛坯） 融科天城产品升级后其中小户型产品对构成威胁 房地产政策环境严峻 机会O： 本案上市时，武汉天地三期进入尾盘，且本案上市主推产品（中小户型）与武汉天地和万达公馆明显差异 本案具备营造稀缺身份感条件【地王+金地高端+稀缺定位+稀缺房源486套】 内部能力因素 外部环境因素 SO战略（增长性战略） 强调项目稀缺性【地王+金地高端+产品豪宅稀缺定位+486套豪宅+武汉最高标准归家礼仪+武汉前所未有大师打造豪宅】 深度挖掘竞争对手客户，与其形成产品互补 WO战略（扭转型战略） 利用机会，克服劣势： 强调项目顶级产品豪宅定位（精装修），摆脱与周边项目竞争 强调稀缺性，强调户型优势，展现稀缺性，规避规模小和产品硬伤 ST战略（多种经营战略） 发挥优势，转化威胁： 拔高形象、强化品牌，与融科天城形成差异化竞争； 通过营销手段，强调稀缺性（错过不再），促进减弱政策影响 WT战略（防御型战略） 减小劣势，避免威胁： 转移客户群，避免与周边项目同质竞争； 做好内部商业街配套 二、重点竞案对比分析 》价格（price） 变化： 元月开盘销售80套，均价2.7-2.8万 2月主要蓄客销售10套，均价3万 3月开盘销售17套，均价3.3万 本月截至目前销售5套，均价3。4~3。5万 价升量跌 ②新天地三期： 236-250㎡四房、308-310