论我国当前房地产营销中的问题和对策.pdfVIP

引畜 我国的房地产市场经过多年的发展，已经达到了相当的规模。就北京市而言 开、竣工面积的提高速度是惊人的(见表1-1)。 表1．1 201)1)年北京市房地产开发主要统计资料 增幅 主要指标 合计 上年同期 (％) 房地产开发投资(亿元) 522．1 421．5 23．9 葳中住宅 288．3 236．6 21．9 商品房屋开复工面积(万平方米) 4455。o 3784．o 17．7 其中住宅 2971．5 2447．9 2l-4 本年新开商品房屋面积(万平方米) 1676．9 11)61．8 57．9 芟中住宅 1322．1 950．7 55．4 商品房屋竣工面积(万平方米、 1365，6 1208．6 13．0 其中住宅 1013．7 908．3 11．6 商品房屋销售面积(万平方米) 956．9 544．4 75．8 其中住宅 898．2 484．7 85．3 其中销售给个人 772．7 296．8 160．4 商品房屋销售额(亿元) 470．7 307．5 53．1 其中住宅 409．3 232．0 76．4 随着经济形势的变化，目前的房地产业将进入稳定发展时期。但房地产业也 出现了很多问题，集中表现在销售困难、闲置露高等。本文旨在参照国内外房地 寓业的成功经验，结合现阶段我国房地产业出现的问题，对房地产市场营销举措 敞～些探索。 本文从房地产业所出现的问题出发，针对实际情况进行理论分析，分别从价 珞因素、质量因素两方面开展讨论，最后提出了提高房地产市场营销的基本措施。 本文力求实践性、可行性，力求能为从事房地产业的管理者提供～些参考。 ～、我国房地产营销中如现的问题 ～一j，我国房地产市场的消亡与重生 解放前夕，我国房地产市场已有了一定的发展，沿海开埠城市，上海、天津 等地寸土寸金，专业从事房地产业的经营组织日益增多，同肘被雇用收租的经租 处或公司也越来越多，当时上海私营房地产公司有49家，天津有20家。许多房 地产两发立专门的房地产贷款银行，发行股票和债券，投机行为严重。新中国建 立初期，房地产交易仍受到保护，房地产买卖、租赁和抵押活动频繁。国家对私 营房地产市场实行保护政策，同时限制和打击投机倒把、中间剥削、非法勒索等 再法行为，健全房地产市场秩序。1956年。我国掀起了对资本主义工商业进行社 安主义改造的高潮，民族资本主义房地产和工商业主的房地产通过赎买的方式变 成了国京财产，一部分专门用来出租的房地产则实行国家经租。1958年后，我国 苌取住房低租金制和福利分房制的分配政镶，收取的房租远远不能达到成本租金 代平．大量住宅资金无法回收投资．资金无法形成良性循环，对房地产市场存在 和发展产生了致命的抑制作用。党的十一届三中全会确定了我国实行社会主义市 场经济体制，大力发展包括房地产在内的商品币场，形成全国统～的开放的市场 体系。在敌革开放方针指导下，房地产建设改燹了由国家包下来的做法，调动了 国家、地方、企业、个人的积极性，通过多渠道筹资，多种方式经营房地产。房 地产的生产，流通，消费开始进入正常的运行轨道，主要体现在住房制度改革、 土地使用制腰改革和房地产业发展三?、方面。 l、住房制度改革与住宅商品化 1980军4月，邓小平同志同中央有关领导谈到了建筑业发展和住宅问题。 邓小平同志指出了房改的任务和思路，从此我国的住房制度改革踏上了新征 途。 ～一1982年以前的全价出售公房试点酋先从广东等沿海城市开始。到1981 年试点扩展到23个省，共出售公有住房36．6万平方米，回收资金1278万元。由 于当时城镇居民收入过低，房价相对较高，居民难以承受，敞1982年，这项试 点逐渐停止。 ——1982·1985年的公有住房补贴出售试点。采用“三三制”售房试验，即由 个^、、单位和政府各承担房价的l／3。这样加重了单位的负担，也不得不停采。 ——1988年以来是全面启动、多种方式推进房改的阶段。在此期间先后出台 ■一系列政繁法规，健房地产市场逐步向完善发展。至此，住房制度改萆真正在 我国绝大部分城镇开展起来，有力地促进了房地产市场的发育。 ：、土地使用制度改革 我国城市土地使用制度改革，集中反映在城市土地育偿使用的实践上。土地 育偿使用的每一步，都有力的促进了房地产市场的恢复和发育。 ——征收土地使用费。城市土地有偿使用，始于征收土地使用费。这项措施 最初是针对中外合资企业提出的。 ?征收土地使用税。1989年9月27日，国务院发布了《中华人民共和国 城镇土地使用税暂行条例》。使得土地使用税的征收工作走上了法制轨道。 ——土地使用权的有偿出让与转让。1990年5月19日，国务院颁布了《中 些人民共和国城镇国有士地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营 碗片土地暂行管理办法》。这两个法规的出台标志着我国城镇国有土