营销策划-住宅豪宅-保利-2013年02月23日沈阳保利达·江湾城第一阶段作战计划.pptVIP

万科金域蓝湾大户型户型落位 华润奉天九里大户型户型落位 华发首府大户型户型落位 143平方米 143平方米 167平方米 172平方米 138平方米 对比发现 其他家竞品在售的等面积段的产品均处于园区的边缘地带。 我们江湾城二期楼王产品位于园区的最中央， 无论是从风水角度、园区位置还是从景观来讲具有非常大的竞争优势。 从产品角度对比，本案的大户型产品较为平庸，不具备明显的优势。 从外在因素讲，我们的产品具有非常强的排他性。 地理位置、交通条件、商业生活配套、升值空间、浑河景观 是本案与市场竞争的最大仰仗。 在销售过程中，我们要非常自信 保利达·江湾城占据着全沈阳最好的资源同时也是较为高端的项目。 对比总结 现在的江湾城，从规划，到产品，中规中矩， 更注重生活，更讲究实用。 住江湾城，不跌份儿，但是不能出去炫！ 在梳理未成交客户的过程中我们发现 78％的客户 认同本案的地理位置／交通配套／商业配套／居住环境 但是， 49％的客户对价格、物业存在抗性 甚至59％的客户认为保利达是保利的山寨。 必须解决面子问题，增加产品附加值 产品价格，产品溢价，需要项目里子与面子共同的支撑！ 所以本阶段的推广—— 作战计划 形象提升 产品价值直接输出 提升品牌力 面子提升 本阶段营销推广目标 135平 三房 139平 三房 143平 三房 167平 四房 100－150万/套之间 产品分析 30-50岁之间，三口之家 喜欢河景，更注重品质 选择更多，更注重价值 有眼界，具有长远的战略眼光 好面子，更注重生活 注重环境，现居住环境资源较为匮乏 有品位的新知贵阶层，直接高端客户 要面子，也要里子 客群分析 一期老业主 五爱市场、温州城等商业集中地 香港、澳门在沈阳的商会、办事处 浑南区域大中型企业 大东、沈河、和平、浑南5年以上的老小区 客户地图 * 本次提报是 针对江湾城项目2013年第一阶段的营销推广工作。 但我们1949更多的是从广告角度去解决问题， 所以, 我们1949也希望能够与开发公司、销代公司共同探讨， 寻求开发公司和销代公司的技术支持与配合， 三方共同制定一套最适合营销计划。 3月1日－4月30日 2013.02.23 1949地产机构 保利达?江湾城第一阶段作战计划 战前思考 知己知彼 作战计划 战前思考 8.6亿 2.5亿 全年目标 第一阶段 2.5亿，全年任务额29％ 130平方米以上户型 153套，占比71％ 第一阶段现状 售楼处即将整改，形象受损 缺少167平大户型样板间 新示范区不能呈现 一期口碑不足，整改工作未完成 准现房阶段，不能交付使用 阶段难点 1月 5月 6月 12月 第一阶段 去化二期尾货 第二阶段 三期蓄客 第三阶段 三期强销 第一次升级 1分钟浑河，2分钟奥体，3分钟金廊 第二次升级 浑河南，奥体北，盛京唯一 全年推广节奏划分 二期大户型产品占比非常高，肩负提升形象的重任。 因此我们建议，将二期剩余产品重新包装，以新的形象入市。 15＃ 16＃ 二期 139平、143平、168平 户型落位 品牌 景观 地段 交通 面子 产品卖点梳理 香港豪宅专家，品质建筑保障 北临浑河，800米最宽河景，浑河中心 全运门户，奥体商圈47万平商业配套，浑南商业中心 紧邻地铁、轻轨、金廊、五爱隧道，浑南交通中心 位于园区中央，彰显被簇拥环绕的王者尊荣 四周无主干道，更私密、更安全 100%人车分流，安全、私密性更强 地下车库直通入户大堂，更多尊贵享受 精工双大堂，带来更多尊荣品质 位于园区最中心景观带，享4000㎡中庭水景 多小品景观布局，密林、栈桥，满足不同休闲需求 位于中央台地园林景观之上，享丰富层叠景观 离河更近，壮阔河景尽收眼底 浅进深，大面宽，采光面更大 南北通透，全明设计，带来更多舒适生活 多附赠，带来更丰富生活享受 主力面积区间以133-167㎡为主，豪华型住宅 短版设计，带来更多合理空间布局 超大楼距 ，享无遮挡视野，更多景观环绕，私密性更高 园区位置 中央景观 精品户型 尊容享受 精心设计 里子 产品卖点梳理 江湾城二期剩余产品不仅任务艰巨， 而且将会直接影响到未来三期产品的销售。 保利达， 入市沈阳4年之久，从未嚣张、高调过。 2013年， 保利达集团 从品牌角度，需要高调的亮相，证明自己。 从产品角度，需要与保利达之前的产品区隔开来。 所以， 二期剩余的大户型产品必须需要做一次全新的包装。 95,九五至尊，人中王者，客群渴望达到的高度，及具标签性 知己知彼 价格 ＝ 面子 ＋ 里子 8500元/平方米 品牌、地段、环境、资源、交通… … 产品设计 跟竞品 比面子 地理位置 交通条件 商业配套 浑河资源 品牌 物业 几乎所有的客户都认为 本案除了品牌