成都正成拉斐项目营销推广竞品分析思路研究报告2011年.pptVIP

;PART：1 拉斐周边项目近况 ;本次分析竞品;保利香槟国际;远洋朗郡;英伦;英伦;中铁塔米亚;热销区间;西江月;西岸官邸等项目，由于临近尾盘，已停止线上推广，处于自然去化状态， 且清水房产品面积区间为180平米以上，中小户型为高单价高总价的精装房。 所以对项目不构成太大的直接竞争威胁。 ;PART：2 拉斐周边项目报媒投放一览 2011.04.01—06.07;项目;商报5月27日;;商报4月15日;;商报4月1日;;商报4月1日;;商报5月13日;;华报6月2日;;PART：3 拉斐下期推广计划 ; 拉斐二期开盘销售情况： 1）4月到6月拉斐蓄客量相对乐观，蓄客排号到600号，开盘前预选220组，实际开盘到访量为179组。 2）本次总开252套房源，开盘当天销售144套，截止6月8日已售150余套。离公司预定目标220套，还需完成60套销售任务。 ; 剩余户型分析： A1户型2单元为中间单元并临路，因此滞销较严重。虽然此户型为明星户型，赠送面积最大。但由于位置及价差不明显等综合原因，造成滞销。但其他单元的同类户型售罄后，会自然消化。 A2户型基本售罄 A4户型已售22套，占40%，阳台未与客厅相连的户型相对滞销。 A6户型已售8套，占50%。 楼层销售分布：高层销售情况较好，低层相对较差，一楼因总价过高所以滞销较严重。总体而言，低总价户型销售明显较好。 ;总结： 此次开盘在市场整体形势较弱的情况下，仍取得了较好的销售业绩，总产值近亿元。 由于项目排号无约束无门槛限制，预售证取得时间较晚，5月到6月周边较多竞争项目相继开盘和亮相，客源分流较严重。因此造成很大影响。 ;成交客户情况： 客源来向：40%为外籍客户，一类为工作在西区，一类为外地工作置业为返乡养老；西面客户较多，主要为成灌外沿线等地区。 获知渠道：老带新占44%；其余为路过，报媒，网络，短信。 年龄构成：20-30岁，相对一期客户，客群更年轻化。85%为首次置业，15%为二次置业。可见投资客户比例下降严重。 付款方式：仅有不足5%为一次性付款，分期付款作为主要方式。客户购买力下降。 认同本项目：临近地铁二号线，产品的高赠送面积，较低总价，置业可一步到位， 免去换房烦恼，居住舒适度较高。 ;下阶段推广建议 为尽快完成一批次房源的去化，应适当加大推广力度，争取吸纳更多新客户资源 进一步加强老带新挖掘工作。 根据成交客户关注度分析，以及综合开盘情况及竞品市场，拉斐的户型设计及价格仍具有极大市场竞争力在下阶段的推广中，并且为本区域重点在售项目中最邻近三环的项目，应重点突出地铁、地段、赠送空间、总价等优势。 由于剩余房源较为集中，建议推广上包装为热销加推房源。 竞品项目多为品牌开发商，因此要继续强化正成品牌的七年开发经验。 ;下阶段推广媒体建议 1、通过报媒、短信等媒体强调拉斐开盘逆市热销信息，增强消费者信心，造成热销吸附效应 2、在网络媒体上强调拉斐高得房率，超低实得单价，并从品质层面上讲读价位。 3、在夹报、直邮等媒体上进行产品深入解读，一步到位的低总价高品质置业。 4、针对老带新加大推广力度，可配合车位销售适当采取优惠措施。;媒体计划一览表;推广主题一： 正成七年高端力作 正成·拉斐再创城西楼市奇迹 二期开盘即受追捧，热销逾亿 65万起享83变116 ㎡五房绝版舒居户型，一步到位机会与日递减 羊西三环外侧地铁口 · 五大高端星级配置 · 国际五星酒店入驻 ;推广主题二： 正成七年高端力作 羊西三环外侧 地铁口舒居大盘 65万起享83幻变116 ㎡五房绝版户型 正成·拉斐二期一批次推出即被珍藏， 加推房源递减中 ;推广主题三： 正成七年高端力作 选择可能很多，但正成·拉斐不多了 65万起享83幻变116 ㎡五房绝版舒居 二期一批次推出即被珍藏，加推房源仅存50席 羊西三环外侧地铁口 · 五大高端星级配置 · 国际五星酒店入驻 ;