中原_深圳月亮湾项目战略发展建议4.pptVIP

code | # 在客户定位层面，我们依托对项目战略的深度解析，对项目涉及的物业形态的客户群体的特征进行了详细的剖析 二级市场策划品控中心 Centaline Consultants Code of this report | * 项目开发节奏与次序的解析 项目整体的开发节奏应该复合项目所处区域价值的阶段性提升，但值得注意是：区域价值的提升将是一个较长的发展过程，我们只能对其进行预判。 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 地铁2号、5号线通车 大运会 蛇口码头升级 深圳航空港建设 国际化城市打造、四大核心建设 深港一体化实现 区域立体交通基本成型 前海保税物流园 深港机场连接线 双中心基础建设和产业升级 双中心交通完善 双中心实现可持续发展 前海中心区一期工程 前海中心区二期工程 前海中心区三期工程 居住价值的升级换代 城市功能丰富发展，商业商务价值逐步放大 城市向国际性城市转移，酒店式公寓需求放大 成熟阶段 区域发展起步阶段 寻求新的结构调整和发展 成型阶段 设计施工阶段 销售阶段 项目的复合型功能主要服务于项目运营后期的城市升级 住宅价值启动：地铁2号线、5号线通车将预示着区域住宅价值提升步入快速发展阶段 商业商务价值放大：休闲度假、生态旅游为核心，外向型经济迅速发展 项目价值：在2014年以前项目区域主要将放大居住价值，商业、商务公寓价值 项目开发次序初判：综合项目开发市场机会和区域价值分析，其区域需求及辐射力对物业类型的影响等，对开发次序初判 区域发展的研究结论 市场机会的研究结论 结论 商业产品 酒店式公寓 住宅产品 办公产品 主动中心化的开发策略：主动中心化有四种项目开发的策略，建议本项目选择将项目拆分应对风险的开发策略 开发策略的分析 开发策略一 开发策略三 开发策略四 开发策略二 以单一物业类型为单位的开发，将一种物业类型开发完毕后再开发另一种物业类型，灵活性比较大。 将项目按照物业类型、规模特征等，将项目进行拆分后再进行开发，既保证现阶段的收益，又预留项目价值的提升 将项目进行分块开发，拉长项目整体的开发周期，以增强项目的整体的收益，存在一定的风险。 不进行长期的规划，根据市场的变化进行感性的开发，缺乏整体性和计划性，项目的收益难以预计，不建议本项目选择 住宅一期 底商 自身开发次序分析：对于我们可能面临的开发次序进行分析，可能的开发次序有6种可能 第一步开发 第二步开发 第三步开发 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 说明 项目共有6种 功能形态，无论采用哪种开发次序，都要面临第一步的物业 类型启动和后续的价值提升问题。我们从中整理出 种可实现的主要的开发模式，见左表分析。 第四步开发 酒店式公寓 集中商业 第五步开发 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 对本项目的开发次序的可能性及说明分析取下内、外原因的分析 开发次序 自身开发次序分析：商务公寓作为补充型的产品承担启动的功能，有很大的压力 住宅一期 底商 第一步开发 第二步开发 第三步开发 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 说明 商务公寓启动基本符合项目发展阶段特征，但是其规模体量比较小，用占据5.6％的产品来启动项目，压力比较大，实现度比较低，本项目只考虑以住宅为启动区的开发次序。 第四步开发 酒店式公寓 集中商业 第五步开发 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 酒店式公寓 集中商业 写字楼 对本项目的开发次序的可能性及说明分析取下内、外原因的分析 开发次序 自身开发次序分析：方案一和方案二的主要区别在于酒店式公寓的选择方向，选择服务式公寓则对应方案一 住宅一期 底商 第一步开发 第二步开发 第三步开发 住宅一期 底商 商务公寓 住宅二期 底商 商务公寓 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 说明 酒店式